19 февраля 2021
В АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» обсудили вопросы оспаривания кадастровой стоимости по новым правилам

4 февраля 2021 года прошла онлайн-дискуссия «Итоги года 2020: новые правила оспаривания кадастровой стоимости», организованная Адвокатским бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры» в партнерстве с Группой компаний SRG при участии ГБУ ЛО «ЛенКадОценка».

В ходе дискуссии адвокаты Бюро – руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП в Санкт-Петербурге Ольга Мищенко, старший юрист Александра Стельмах, юрист Юрий Нефедов – вместе с приглашенными экспертами – исполняющим обязанности директора ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» Владимиром Филановским и директором направления «Недвижимость» SRG Иваном Терёшиным – обсудили, как будут работать новые правила оспаривания кадастровой стоимости, чем новая процедура отличается от действующего порядка, чего ожидать участникам рынка от перехода к новым правилам, и что будет происходить в переходный период, а также каковы особенности процессуальных вопросов оспаривания кадастровой стоимости.

Владимир Филановский выступил с приветственным словом к участникам и спикерам мероприятия. Владимир озвучил планы и задачи на 2021 год, намеченные Учреждением при проведении государственной кадастровой оценки объектов капитального строительства Ленинградской области в соответствии с распоряжением Правительства Ленинградской области от 06.12.2019 № 818-р, а также обратил внимание на изменения законодательства в части регулирования вопросов, связанных с оспариванием кадастровой стоимости земельных участков и объектов недвижимости, подчеркнув возможность правообладателей на досудебную защиту своих прав.

Кроме того, Владимир сделал акцент на качестве исходных данных, используемых для определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, и порекомендовал направлять в адрес ГБУ ЛО «ЛенКадОценка» уточняющие сведения об объектах недвижимости, в том числе в виде деклараций о характеристиках соответствующих объектов.

Ключевые изменения

269-ФЗ устанавливает единую периодичность проведения ГКО вместо диапазона от 3 до 5 лет, как это было ранее. Согласно новому порядку во всех регионах государственная кадастровая оценка должна проводиться раз в четыре года, в городах федерального значения – раз в два года в случае, если такое решение будет принято правительством региона. «Кроме того, законодатель синхронизировал сроки проведения государственной кадастровой оценки в разных регионах: теперь в 2022 году во всех субъектах РФ будет проведена кадастровая оценка земельных участков, а в 2023 – кадастровая оценка объектов капитального строительства соответственно. Концепция законодателя в том, чтобы во всех регионах в одно и то же время были утверждены результаты кадастровой оценки в соответствии с новыми правилами», – отметил Юрий Нефедов.

Согласно новому закону в целях возможного пересмотра кадастровой стоимости до утверждения результатов ГКО, проект отчета об определении кадастровой стоимости размещается на 30 календарных дней для предоставления замечаний. Кроме того, на каждую обновленную версию отчета дается еще 15 дней, чтобы заинтересованные лица также могли подать замечания. «Эта процедура максимально близка к процедуре исправления ошибок в соответствии с законом», – обратил внимание Юрий Нефедов, – «при этом, по смыслу закона не предполагается предоставление замечаний, связанных с тем, что рыночная стоимость объекта не соответствует кадастровой, которая указана в проекте отчета». В случае, если замечание будет признано обоснованным, бюджетное учреждение, проводящее оценку, обязано проверить, применимо ли такое замечание к иным объектам недвижимости. По результатам оценки представленных замечаний бюджетное учреждение составляет справку, содержащую информацию обо всех неучтенных замечаниях к текущей версии проекта отчета, с обоснованием отказа в их учете.

Для пересмотра утвержденной кадастровой стоимости, помимо известных по предыдущей редакции закона о кадастровой оценке оснований - исправления ошибки, допущенной при определении и установления кадастровой стоимости в размере рыночной, - 269-ФЗ устанавливает также новое, третье, основание – изменение индекса рынка недвижимости. «В новой редакции законодатель предложил рассчитывать специальный показатель - индекс рынка недвижимости. В случае, если он окажется более чем на 30% ниже по сравнению с первым годом действия результатов кадастровой оценки, то кадастровая стоимость объектов автоматически должна пересчитываться путем умножения на индекс рынка недвижимости», - пояснил Юрий. Однако этот механизм не применяется к пересмотру той кадастровой стоимости, которая установлена в размере рыночной.

В новой редакции также были изложены положения о пересмотре кадастровой стоимости в случае выявления ошибок, допущенных при ее определении. Закон выделяет два типа ошибок: несоответствие положений определения кадастровой стоимости положениям методических указаний о кадастровой оценке и опечатки, арифметические ошибки и иные ошибки, которые повлияли на размер кадастровой стоимости. К ошибкам относятся, в том числе, искажение данных об объекте недвижимости, на основании которых была определена кадастровая стоимость. «Например, неправильное определение целевого назначения объекта или разрешенного использования земельного участка, аварийность объекта и степень его износа», – перечислил Юрий.

Как подать заявление на исправление ошибки

Заявление подается в соответствующее бюджетное учреждение. При этом в соответствии с новой редакцией подать заявление могут любые юридические и физические лица, а также органы государственной власти, то есть круг заявителей не ограничен, в отличие от предыдущей редакции, согласно которой подавать заявление могли только те лица, чьи права и интересы были затронуты в связи с определением кадастровой стоимости. Это значит, что подать заявление можно не только в отношении своего объекта, но и чужого, например, объекта конкурента, если допущенная ошибка привела к занижению стоимости такого объекта. 

Другое важное изменение – исключение оговорки о том, что в результате исправления ошибок кадастровая стоимость может быть пересмотрена только в сторону уменьшения. Получается, что теперь ошибка может повлечь как увеличение, так и снижение кадастровой стоимости. «В некотором роде положение участников рынка ухудшается, но при этом следует отметить, что если кадастровая стоимость в результате исправления ошибки уменьшилась, то измененная кадастровая стоимость работает в ретроспективе – с момента применения сведений о ней», – подчеркнул Юрий Нефедов.

В случае увеличения кадастровой стоимости в результате исправления ошибки новая стоимость по общему правилу будет применяться только с 1 января года, следующего за годом внесения изменений в акты о результатах ее определения. 

Другая важная новелла – дополнительная гарантия для заявителей при рассмотрении заявления об исправлении ошибок бюджетными учреждениями. Если в суде будут оспорены 100 или более решений бюджетного учреждения об отказе в пересчете кадастровой стоимости в связи с ошибками при ее определении при условии, что доля таких решений превышает 25% от общего количества решений этого учреждения, принятых по заявлениям об исправлении ошибок, в указанном календарном году, то руководитель бюджетного учреждения может понести ответственность вплоть до увольнения. «По замыслу законодателя такая мера должна стимулировать более объективное и менее формальное рассмотрение обращений заявителя в связи с исправлением ошибок», – отметил Юрий Нефедов.

Из других новелл – законодатель предусмотрел возможность принятия решения о пересчете кадастровой стоимости в связи с наличием ошибок по инициативе органа региональной власти, который может самостоятельно принять решение о пересчете, не обращаясь в бюджетное учреждение. Бюджетное учреждение обязано в таком случае в течение 90 дней реализовать данное решение и исправить указанные региональными властями ошибки. При этом законодатель не предусмотрел порядок принятия такого решения, а также проверку его обоснованности, что с практической точки зрения может привести к проблемам в применении указанных положений (к примеру, если бюджетное учреждение будет не согласно с тем, что были допущены ошибки).

Установление кадастровой стоимости в размере рыночной

Одно из ключевых изменений в этой части связано с датой определения рыночной стоимости. Если ранее отчет о рыночной стоимости подавался на дату определения кадастровой стоимости, то теперь рыночная стоимость определяется на текущую дату. При этом заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной должно быть подано не позднее, чем через 6 месяцев с даты подготовки отчета (даты определения рыночной стоимости).

Новая редакция закона содержит дополнительные гарантии беспристрастности при подаче и рассмотрении заявлений об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. «Бюджетное учреждение не вправе привлекать иных лиц, кроме работников соответствующего бюджетного учреждения при проведении кадастровой оценки, а заявители не могут привлекать работников бюджетного учреждения для подготовки отчетов об определении рыночной стоимости», – отметила Ольга Мищенко.

Закон в новой редакции указывает на то, что одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд могут быть заявлены требования об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. «По всей видимости, такое заявление может не подаваться, если речь идет об оспаривании решения бюджетного учреждения органами публичной власти, и они не согласны с тем, что величина рыночной стоимости была установлена корректно», – подчеркнула Ольга Мищенко.

Что касается сроков применения кадастровой стоимости, установленной в размере рыночной, то, как и в предыдущей редакции, новый размер применяется с 1 января года, в котором было подано заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, но не ранее даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Новые правила пересмотра кадастровой стоимости в связи с установлением рыночной вступают в силу с 2023 года. Однако регионы вправе перейти к новому порядку раньше. Для этого должно быть принято соответствующее решение правительства субъекта РФ.

«Если субъектом ранее не принято решение о переходе к применению ст. 22.1 Закона о государственной кадастровой оценке, то просто применяется старый порядок, установленный ст. 22. Оспаривается результат установления кадастровой стоимости или решение комиссии, которое было принято по результатам рассмотрения жалобы об установлении этой стоимости. При этом по новым правилам в суде оспаривается решение бюджетного учреждения об отказе, а не результаты установления кадастровой стоимости», – подчеркнула Александра.

В КАС РФ, содержащем главу 25, которая устанавливает порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости, не внесены соответствующие изменения. Поэтому появляется неопределенность в вопросе подведомственности и подсудности дел об оспаривании решений бюджетного учреждения. Такие споры прямо не упомянуты в кодексе. В соответствии с КАС РФ рассматриваются дела об оспаривании решений, действий некоммерческих организаций, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (п. 3 ч. 2 ст. 1). При этом в арбитражных судах в соответствии с АПК РФ рассматриваются дела об оспаривании затрагивающих права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности решений и действий организаций, наделенных федеральным законом отдельными государственными или иными публичными полномочиями. В пользу применения КАС РФ можно привести довод о том, что бюджетные учреждения наделяются своими полномочиями органами власти субъекта, что в силу буквального толкования исключает эти споры из компетенции арбитражных судов. Также стоит отметить разъяснение в п.1 ПП ВС РФ от 30.06.2015 N 28, согласно которому под оспариванием результатов определения кадастровой стоимости понимается предъявление любого требования, возможным результатом удовлетворения которого является изменение кадастровой стоимости.

«Остается открытым вопрос дальнейшего применения главы 25 КАС РФ об оспаривании кадастровой стоимости. При этом ввиду отсутствия в перечне статьи 20 КАС РФ, определяющей компетенцию судов уровня субъекта РФ, указания на споры об оспаривании решений бюджетных учреждений, получается, такие споры по умолчанию должны относиться к подсудности районных судов. Очевидно, что ввиду такой несогласованности в нормативном регулировании требуются разъяснения по вопросу применения нового порядка судебного оспаривания», – подытожила Александра.

Оспаривание кадастровой стоимости: роль оценщика

Можно выделить четыре этапа, на которых необходимо привлечение оценщиков. Первый этап – принятие решения об оспаривании, когда проводится аудит стоимости. «Это наиболее важный этап, т.к. здесь формируется объективное понимание экономики проекта и целесообразность оспаривания кадастровой стоимости. При этом не всегда максимальное снижение стоимости, которое показывает оценочная компания на этапе аудита, является объективным – следует перепроверять полученные данные», – отметил Иван Терёшин.

Второй этап – подготовка документов. Без отчета об оценке нельзя запустить процедуру оспаривания кадастровой стоимости. «Нужно обратить внимание на несколько моментов. Во-первых, это уровень деловой репутации оценочной компании и качество отчета. Во-вторых, в отчет следует включить информацию о ранее оспоренных результатах. В-третьих, нужно помнить, что рыночная стоимость определяется безотносительно НДС. В-четвертых, экспертиза СРО не является значимым документом для суда», – перечислил Иван.

Третий этап – досудебное оспаривание и защита отчета в комиссии ГБУ.

Четвертый этап – оспаривание в суде, где оценщик должен защитить свой отчет и подготовить аргументированные замечания на заключение судебного эксперта, на основе которых можно поставить под сомнение судебную экспертизу. «Кроме того, оценщик будет полезен при допросе эксперта: как показывает практика, наибольший эффект для защиты имеют заседания, когда эксперта допрашивают такие же эксперты, а не юристы», – подчеркнул Иван.

В завершение дискуссии Иван дал рекомендации, как можно поставить под сомнение судебную экспертизу. Следует обратить внимание, что осмотр объекта должен проводиться судебным экспертом, необходимо проверить экспертизу на математические ошибки и возможные противоречия в документе. Не стоит пренебрегать проверкой соответствия сведений об объектах, используемых для расчетов, с данными Росреестра. И, наконец, следует проверить учет стоимости земли в едином объекте недвижимости.

КЛЮЧЕВЫЕ КОНТАКТЫ

Ольга Мищенко

Ольга Мищенко

Санкт-Петербург