14 октября 2021
Самые значимые для рынка недвижимости законопроекты этой осени | комментарии Юрия Нефедова для портала «Строим Просто»

Последние полтора года уже признаны одними из самых сложных в новейшей истории российского рынка недвижимости: пандемия, последовавший коронакризис, дефицит рабочей силы и «новая нормальность», в которой и де-юре, и де-факто, пока никто не знает, как жить. Мы спросили ведущих экспертов, какие из принятых осенью и ожидаемых до декабря законопроектов станут самыми важными для отрасли.

[...]

В январе 2021 года Правительством был также внесен законопроект N 1099901-7, предусматривающий внесение изменений в Градостроительный кодекс и ряд других федеральных законов, которым предлагается одновременно с выдачей разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию осуществлять государственную регистрацию прав и государственный кадастровый учет такого объекта (за исключением многоквартирного дома или иного объекта недвижимости, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также многоквартирного дома, создаваемого жилищно-строительным кооперативом). Предусмотренный законопроектом подход позволяет застройщику на основании одного заявления о вводе в эксплуатацию объекта капитального строительства, направляемого в уполномоченный орган или организацию, получить весь комплекс необходимых услуг, вплоть до внесения записи о праве на такой объект в Единый государственный реестр недвижимости.

«На практике недобросовестные застройщики в некоторых случаях намеренно не оформляли права на объект, чтобы заблокировать исполнение обязанности по передаче третьим лицам прав на созданный объект либо его части», - поясняет Юрий Нефедов, старший юрист практики недвижимости и строительства АБ «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры».

[...]

«С практической точки зрения, под апартаментами, как правило, понимаются нежилые помещения, которые используются собственником либо сдаются в аренду для целей проживания, - напоминает Юрий Нефёдов из «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры». - Нежилой статус помещений позволяет застройщикам осуществлять строительство без соблюдения ряда строительных норм, которые предусмотрены для жилья, а также требований к зонированию территорий, обеспечению построенных объектов социальной инфраструктурой и так далее. Подобные объекты, при прочих равных, дешевле традиционного жилья, однако интересы их покупателей защищены в меньшей степени. Попытки законодательно урегулировать правовой статус апартаментов предпринимаются достаточно давно, однако до сих пор сделать это не удавалось. Основной причиной этого можно назвать отсутствие единого взгляда у игроков строительного рынка и профильных органов власти на то, как это должно быть реализовано».

Внесенная в Государственную Думу редакция законопроекта также вызвала немало вопросов и дискуссий. Законопроектом предлагается ввести понятие «многофункциональное здание», под которым понимается объект, размещаемый в зоне общественно-деловой застройки, и включающий в себя как жилые, так и нежилые помещения. На отношения, связанные с созданием многофункциональных зданий будет распространяться законодательство о долевом участии, а интересы собственников помещений будут защищаться жилищным законодательством, уточняет Юрий Нефедов. Установление требований к обеспечивающей инфраструктуре для таких объектов отдается на откуп региональным властям.

В то же время, в редакции законопроекта, внесенной в Думу, отсутствуют положения, регулирующие статус уже построенных комплексов, что, по словам Юрия Нефедова, «вызывает некоторое удивление», поскольку в утвержденной Правительством РФ дорожной карте (в развитие которой и разработан законопроект), содержится указание на необходимость определения правового статуса апартаментов, включая ранее построенные. Кроме того, за пределами правового регулирования остаются комплексы, размещаемые в иных нежилых зонах помимо общественно-деловых – правомерность создания таких объектов в случае принятия законопроекта будет под вопросом. «Среди претензий к текущей редакции законопроекта стоит отметить и неоднозначный подход к вопросу о переводе жилого помещения в нежилое, при котором достаточно, чтобы все жилые помещения на лестничной площадке были переведены в нежилые, однако не учитывается мнение соседей смежных этажей, - перечисляет Юрий Нефедов. - Кроме того, в законопроекте отсутствуют какие-либо ориентиры для региональных властей по вопросу установления требований в части обеспечения создаваемых комплексов объектами инфраструктуры. Учитывая накал дискуссии, по всей видимости, стоит ожидать, что новая редакция законопроекта будет существенно переработана и дополнена по сравнению с первоначальной версией. При этом, есть основания полагать, что в этот раз законопроект все-таки получит дальнейшее движение. Уже в начале августа в Минстрое подтвердили готовность определить правовой статус апартаментов до конца этого года».

[...]

Среди других инициатив, которые будут влиять на сферу недвижимости и строительства в случае принятия - законопроект № 1140012-7, говорит Юрий Нефедов. Документом исключается указание на то, что земельный участок для достройки объекта незавершенного строительства может быть предоставлен в аренду только однократно. Срок аренды в этом случае будет определяться уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти.

Автор: Евгений Иванов

Источник: «Строим Просто»