22 июня 2005
Правовая природа объектов незавершенного строительства

Сомнения в том, что объект незавершенного строительства является недвижимым имуществом, а не набором строительных материалов, уже отпали. Гражданский кодекс РФ прямо указал на то, что объекты незавершенного строительства относятся к недвижимым вещам (пункт 1 статьи 130 ГК РФ).

Остается, однако, вопрос: а когда же совокупность строительных материалов превращается в новый объект недвижимого имущества — объект незавершенного строительства?

Закон ответа на этот вопрос не дает. Статья 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» говорит лишь, что право на объект незавершенного строительства регистрируется на основании документов, содержащих описание объекта незавершенного строительства.

Возникшая неопределенность побудила Высший Арбитражный Суд РФ высказать свою позицию по этому вопросу. В Постановлении Пленума ВАС РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» и Информационном письме Президиума ВАС РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда» содержится указание на то, что не завершенные строительством объекты не относятся к недвижимому имуществу, пока они являются предметом действующего договора строительного подряда.

Подобный способ определения момента возникновения объекта незавершенного строительства вызвал неоднозначную реакцию в юридическом сообществе.

Обсуждению этого вопроса — в какой момент возникает объект незавершенного строительства — и посвящена настоящая дискуссия.

В КАКОЙ МОМЕНТ ВОЗНИКАЕТ ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА?

В дискуссии принимают участие:

Некрестьянов Д. С. — заместитель генерального директора юридической фирмы «Адвокат ФРЕММ» (Санкт-Петербург)

Петров Д. В. — руководитель направления государственной политики адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», кандидат юридических наук (Москва)

СКОРОХОД Г. Б. — ЮРИСТ АДВОКАТСКОЙ КОНТОРЫ «СОЛОВЕЙЧИКАС, МАРТИНКУТЕ И АУГУСТАЙТИС» (ЛИТВА, ВИЛЬНЮС)

Указанную проблему иллюстрирует следующее постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа:

ПОСТАНОВЛЕНИЕ ФАС СЕВЕРО-ЗАПАДНОГО ОКРУГА ОТ 08.04.04 № А56-21562/03

Заместитель прокурора Санкт-Петербурга обратился с иском в защиту государственных и общественных интересов в интересах Министерства имущественных отношений РФ (далее — Минимущество) в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к федеральному государственному унитарному предприятию «Специальное конструкторское технологическое бюро «Биофизприбор» (далее — ФГУП «СКТБ «Биофизприбор») и обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Западный областной рынок» (далее — ООО «Северо-Западный областной рынок») о признании договора от 16.06.99 № 4/99 недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки — выселении ООО «Северо-Западный областной рынок» из зданий № 4 и № 9, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д. 2.

Решением от 24.10.03 исковые требования удовлетворены. Договор от 16.06.99 «О долевом участии в завершении капитального строительства зданий» признан недействительным, применены последствия недействительности ничтожной сделки — ООО «Северо-Западный областной рынок» выселено из занимаемых объектов незавершенного строительства — зданий № 4 и № 9 по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д. 2.

Постановлением апелляционной инстанции от 19.01.04 решение отменено, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе заместитель прокурора Санкт-Петербурга просил отменить постановление апелляционной инстанции и принять новый судебный акт об удовлетворении исковых требований.

Податель жалобы не согласен с выводом апелляционной инстанции о том, что оспариваемый договор заключен с согласия учредителей унитарного предприятия.

В отзывах на кассационную жалобу ООО «Северо-Западный областной рынок» и ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» просили оставить постановление апелляционной инстанции в силе, а в удовлетворении кассационной жалобы отказать, указывая на то, что оспариваемый договор заключен в соответствии с требованиями законодательства.

Минимущество надлежащим образом извещено о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как видно из материалов дела, ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» с 1983 года осуществляло строительство опытного завода по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д. 2. Работы по строительству указанного объекта осуществлялись периодически в соответствии с договорами строительного подряда.

Суд установил, что спорные объекты незавершенного строительства находятся у ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» на праве хозяйственного ведения.

Для завершения строительства между ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» и ООО «Северо-Западный областной рынок» 16.06.99 был заключен договор № 04/99 о долевом участии в завершении капитального строительства двух корпусов зданий, расположенных по адресу: г. Санкт-Петербург, ул. Мебельная, д. 2.

Согласно договору стороны обязались внести в общее дело вклады: ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» — два объекта незавершенного строительства (здание № 4 и здание № 9), а ООО «Северо-Западный областной рынок» — денежные средства, имущество, оказание услуг, осуществление работ, необходимых для завершения общестроительных работ по монтажу и подключению инженерных сетей за счет собственных или привлеченных средств. Денежная оценка вкладов при этом определена: ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» — в сумме 2 577 390 рублей, а ООО «Северо-Западный областной рынок» — в сумме 2 457 200 рублей.

На момент заключения указанного договора объекты незавершенного строительства являлись предметом действующего договора подряда № 07/98 от 19.10.98.

Полагая, что ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» распорядилось объектами недвижимого имущества без согласия учредителей унитарного предприятия, а именно Минимущества и Федерального управления «Медбиоэкстрим», заместитель прокурора Санкт-Петербурга обратился с иском о признании договора недействительным (ничтожным).

Удовлетворяя требование заместителя прокурора, суд первой инстанции исходил из того, что переданные по договору о совместной деятельности объекты незавершенного строительства являются недвижимым имуществом, ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» распорядилось указанным имуществом без согласия учредителей, до совершения сделки с объектами незавершенного строительства в нарушение закона не были зарегистрированы права на такие объекты.

Апелляционная инстанция, отменяя решение суда и отказывая в удовлетворении иска, считала, что поскольку согласие учредителей на привлечение инвесторов для завершения строительства опытного завода было дано, что подтверждено документами, имеющимися в материалах дела, нарушений требований статьи 295 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) допущено не было, таким образом, отсутствуют основания для признания сделки недействительной (ничтожной).

Суд кассационной инстанции, проверив материалы дела и обсудив доводы кассационной жалобы, не нашел оснований для ее удовлетворения.

Как установлено частью второй статьи 295 ГК РФ, предприятие не вправе продавать принадлежащее ему на праве хозяйственного ведения недвижимое имущество, сдавать его в аренду, отдавать в залог, вносить в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных обществ и товариществ или иным способом распоряжаться этим имуществом без согласия собственника. Остальным имуществом, принадлежащим предприятию, оно распоряжается самостоятельно, за исключением случаев, установленных законом или иными правовыми актами.

Обе предыдущие судебные инстанции пришли к выводу о том, что объекты незавершенного строительства, внесенные ФГУП «СКТБ «Биофизприбор» в качестве вклада по оспариваемому договору, следует отнести к недвижимому имуществу.

Этот вывод, по мнению кассационной инстанции, нельзя считать правомерным.

В соответствии со статьей 219 ГК РФ право собственности на вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Таким образом, именно с этого момента недвижимое имущество включается в гражданский оборот и может являться предметом различных сделок.

Однако еще до окончания создания недвижимого имущества может возникнуть потребность совершения с ним сделки. В таком случае имущество, являясь объектом незавершенного строительства, в правовом смысле приобретает статус недвижимого с момента государственной регистрации прав на него лицом, создающим этот объект. Государственная регистрация прав на объект незавершенного строительства является необходимым условием, при котором имущество становится недвижимым в гражданско-правовом смысле. После государственной регистрации первичного права на объект незавершенного строительства на него в полной мере распространяется правовой режим недвижимого имущества.

Право собственности на объект незавершенного строительства подлежит регистрации только в том случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда. Вместе с тем, как следует из пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», к недвижимому имуществу относятся не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительного подряда.

Таким образом, с учетом установленных судом фактических обстоятельств следует прийти к выводу о том, что спорные объекты не могут быть отнесены к недвижимому имуществу, а поэтому договор долевого участия от 16.06.99 № 4/99 не может быть признан ничтожной сделкой по основаниям, указанным прокурором в исковом заявлении.

В кассационной жалобе прокурора содержатся доводы о том, что судом апелляционной инстанции дана неправильная оценка имеющимся в деле доказательствам, в частности письмам Минимущества и Федерального управления «Медбиоэкстрим» по поводу инвестирования завершения строительства указанных выше объектов, однако в силу своих полномочий суд кассационной инстанции не вправе переоценивать доказательства, исследованные судами нижестоящих инстанций.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа постановил постановление апелляционной инстанции Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.01.04 по делу № А56-21562/03 оставить без изменения, а кассационную жалобу заместителя прокурора Санкт-Петербурга — без удовлетворения.

БЫЛИ ВЫСКАЗАНЫ СЛЕДУЮЩИЕ МНЕНИЯ:

Д. С. НЕКРЕСТЬЯНОВ, заместитель генерального директора юридической фирмы «Адвокат ФРЕММ»

На протяжении ряда лет вопрос о правовом режиме объектов незавершенного строительства носил дискуссионный характер. Пробелы в законодательстве, несовершенство юридической доктрины применительно к объектам незавершенного строительства — все это негативно сказывалось на стабильности гражданского оборота. Количество споров в отношении объектов незавершенного строительства неуклонно росло, а законодатель не предпринимал шагов для устранения возникающих противоречий. При рассмотрении споров суды фактически были вынуждены самостоятельно разрабатывать правовой режим объектов незавершенного строительства, устраняя пробелы в законодательстве.

Особую роль в становлении правового режима объектов незавершенного строительства сыграло мнение Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 25.02.98 № 8 «О некоторых вопросах практики разрешения споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» (пункт 16) о том, что «не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом договора строительного подряда, относятся к недвижимому имуществу». Судебная практика последовательно реализовывала разъяснения Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ. В частности, по делу № А56-20881/03 первая и апелляционная инстанции Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области сделали вывод о том, что наличие действующего договора строительного подряда в отношении объекта незавершенного строительства не препятствует признанию этого объекта недвижимым имуществом. В свою очередь, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в своем постановлении от 14.04.04 указал на неправомерность данного вывода, непосредственно сославшись на мнение Высшего Арбитражного Суда РФ.

30 декабря 2004 года были внесены изменения в статью 130 Гражданского кодекса РФ (далее — ГК РФ), касающиеся включения слов «объекты незавершенного строительства» в ее содержание. Данная новелла стала результатом реформирования законодательства, регулирующего оборот недвижимого имущества.

Правовой режим объектов незавершенного строительства

Итак, на уровне федерального закона появилась новая правовая норма. Но можно ли говорить о том, что в связи с этим произошли какие-то изменения в правовом режиме объектов незавершенного строительства? Ведь данные объекты и ранее признавались судами объектами недвижимости. Является ли достаточным правовым основанием для изменения сложившейся судебной практики простое включение объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, предусмотренный в статье 130 ГК РФ?

Анализируя вопрос о соотношении пункта 16 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ и изменений в статье 130 ГК РФ, можно найти аргументы в пользу позиции, свидетельствующей, что данные нормы не только не противоречат, но и дополняют друг друга. Действительно, объекты незавершенного строительства являются объектами недвижимого имущества, но, как полагает Пленум Высшего Арбитражного Суда РФ, пока действует договор подряда — отсутствует объект незавершенного строительства как вещь, а существует лишь объект обязательственного права, в отношении которого деление вещей на движимые и недвижимые просто не подлежит применению.

С учетом вышеизложенного утверждение о том, что правовой режим объектов незавершенного строительства кардинальным образом изменился, будет явным преувеличением. При таких условиях следует признать, что цель законодателя, связанная с устранением препятствий для гражданского оборота объектов незавершенного строительства, осталась нереализованной. В своем стремлении решить вопрос о признании объекта незавершенного строительства недвижимостью законодатель оставил за пределами правового поля вопрос о том, что представляет собой этот «объект незавершенного строительства». Вопросы о понятии объекта незавершенного строительства, моменте его возникновения так и не нашли своего разрешения в законодательстве. И если разработке понятия «объект незавершенного строительства» посвящены работы ряда авторов, то исследований, касающихся момента возникновения объекта незавершенного строительства, практически нет.

Предпосылкой формирования особого правового режима объектов незавершенного строительства является необходимость правового регулирования потенциально конфликтной ситуации трансформации строительных материалов в новый объект права — объект незавершенного строительства. В этот момент происходят прекращение права собственности на строительные материалы в связи с их уничтожением как самостоятельных объектов права и возникновение права собственности на объект незавершенного строительства. Нередко субъекты права собственности на данные объекты права не совпадают, что может породить возникновение споров между ними о правах на результаты подобной трансформации. При этом суды делают правильный вывод о том, что право собственности на строительные материалы прекращается в момент утраты ими самостоятельного характера существования как объекта права и возникновения в качестве части нового объекта права — объекта незавершенного строительства. Так, по делу № 3655/99 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ в своем постановлении от 26.10.99 указал: «Требование заявителя об исключении установленных в жилом доме дверных блоков из акта описи и ареста имущества является законным и обоснованным, поскольку истцу принадлежит недвижимость, частью которой являются дверные блоки, и последние не существуют в качестве отдельного предмета».

Момент возникновения объекта незавершенного строительства

Момент возникновения объекта незавершенного строительства имеет существенное значение для правового режима объектов незавершенного строительства, так как является точкой отсчета, определяющей применение к абстрактному объекту права конкретных правовых норм.

Существует несколько точек зрения на то, с каким юридическим фактом следует связывать момент возникновения объекта незавершенного строительства:

1) получение разрешения на строительство и прав на земельный участок;

2) прекращение договора строительного подряда в отношении данного объекта;

3) консервация строительства;

4) соответствие объекта определенным количественным нормативам (например, степени готовности);

5) приобретение объектом свойств недвижимой вещи;

6) государственная регистрация объекта незавершенного строительства и права собственности на него.

Представляется целесообразным оценить роль каждого из этих юридических фактов в существовании объектов незавершенного строительства.

Разрешение на строительство и наличие права пользования земельным участком для этих целей являются необходимыми условиями существования объекта незавершенного строительства. Эти юридические факты свидетельствуют о том, что данный объект не может быть отнесен к категории «самовольная постройка» и в отношении него не подлежат применению нормы, предусмотренные статьей 222 ГК РФ. Так, в своем постановлении от 19.09.2000 по делу № 1288/00 Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ отметил, что отсутствие разрешения на строительство и наличие прав пользования земельным участком для целей, не связанных со строительством, являются основанием для признания постройки самовольной и удовлетворения требований о ее сносе.

В то же время в мировой практике существует пример признания этих фактов моментом возникновения объекта незавершенного строительства. Например, пункт 2 Закона Республики Армения от 19.12.96 «О приватизации и разгосударствлении государственных предприятий и объектов незавершенного строительства» определяет, что объект незавершенного строительства возникает уже в тот момент, когда существуют «утвержденный в установленном порядке проект и выделенный земельный участок, на котором строительно-монтажные работы не начаты».

Следствием подобной оценки роли разрешения на строительство и наличия права пользования земельным участком является вывод о возможности существования объектов незавершенного строительства в двух ипостасях: в качестве вещи как материального объекта и в качестве некоего конгломерата прав застройщика. В свою очередь, это порождает необходимость в существовании двойственности правового режима этих объектов. При этом можно говорить о существовании двух видов объектов, обладающих разными свойствами и разным правовым режимом, объединенных в некое «единое» понятие. Выявленное противоречие свидетельствует о том, что наличия лишь данных юридических фактов недостаточно для возникновения объекта незавершенного строительства.

Необходимо признать, что точка зрения о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда следует считать моментом возникновения объекта незавершенного строительства, получила широкое распространение в российской цивилистике. Данная точка зрения нашла свое отражение в трудах целого ряда цивилистов (В. В. Витрянского, П. В. Скибы, И. А. Алещева и др.). Ее основу составляет тезис о том, что при наличии договора строительного подряда отношения между подрядчиком и заказчиком регулируются исключительно нормами обязательственного права. При этом естественным свойствам объекта незавершенного строительства как вещи не придается правового значения.

Обращаясь к анализу судебной практики, следует отметить, что позиция судов по данному вопросу вызывает возражения. При разрешении споров суды делают вывод о том, что юридический факт прекращения договора строительного подряда, заключенного в отношении объекта незавершенного строительства, имеет существенное значение для существования его как объекта гражданских прав, то есть подлежит оценке как момент возникновения в качестве самостоятельного объекта права (например, приведенное дело № А56-21562/03, а также дела № А21-7192/03-С1, № А13-7475/03-09 ). При этом объекты, являющиеся предметом действующего договора строительного подряда, также признаются «объектами незавершенного строительства», но имеющими другой правовой режим как некой совокупности обязательственных прав. Таким образом, при таком подходе сохраняется противоречие, отмеченное ранее: в рамках одного правового понятия оказываются объединенными два вида объектов, обладающих различными естественными свойствамии правовым режимом.

При этом применяется юридическая фикция, устанавливающая, что объект незавершенного строительства не обладает свойствами вещи до момента прекращения договора строительного подряда. Возникает вопрос о целесообразности и допустимости подобной фикции.

При ответе на этот вопрос особую роль приобретает процесс преобразования строительных материалов в объект незавершенного строи тельства. Очевидно, что существует определенный временной промежуток между использованием строительных материалов в процессе строительства и прекращением договора подряда. Если исходить из анализируемой точки зрения, то строительные материалы неким таинственным образом растворяются в пространстве, утрачивая свой вещный характер, а через определенный период неожиданно обретают иное бытие в качестве неотъемлемой составляющей результата работ по договору строительного подряда. При этом ранее уже был сделан вывод о том, что в процессе строительства происходит переработка строительных материалов, которые утрачивают свой статус самостоятельных движимых вещей и становятся неотъемлемой частью единого объекта незавершенного строительства, который по своим естественным свойствам подлежит признанию недвижимой вещью. Иными словами, применение данной юридической фикции порождает невозможность правового урегулирования вопросов о преобразовании строительных материалов в объект незавершенного строительства, что позволяет сделать вывод об отсутствии необходимости в ее использовании.

Наличие действующего договора подряда не оказывает влияния на объективные свойства объекта незавершенного строительства как вещи и на его существование как самостоятельного объекта права. Следовательно, данный юридический факт не имеет правового значения при анализе вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства.

Возвращаясь к анализу юридических фактов, могущих быть признанными моментом возникновения объектов незавершенного строительства, отметим, что Е. А. Суханов полагает, что консервация строительства является необходимым и достаточным условием возникновения данного объекта. При этом автор положительно отзывается о необходимости учета факта прекращения договора строительного подряда, отмечая, что консервация строительства во всех случаях происходит либо одновременно, либо после юридического факта прекращения договора строительного подряда.

До настоящего момента основным документом, регулирующим процедуру консервации, является Инструктивное письмо Госстроя СССР, Стройбанка СССР и Госбанка СССР от 18.08.86 № 61-Д «О порядке проведения работ по консервации строительства объектов» . В целом под процедурой консервации строительства следует понимать совокупность мер технического характера, направленных на обеспечение максимальной сохранности объекта строительства в период с момента приостановки и до возобновления строительства. Процедура консервации носит технический характер, направленный на обеспечение сохранности объекта строительной деятельности (блокирование доступа на объект, необходимая герметизация объекта и т. п.). Сама по себе она не влечет возникновения качественно новых свойств у объекта незавершенного строительства, например свойства прочной связи с землей. Таким образом, консервация не оказывает влияния на существование объекта незавершенного строительства и в связи с этим не может быть признана моментом его возникновения.Характеристики объекта незавершенного строительства.

В рамках настоящего обсуждения уже несколько раз указывалось на необходимость оценки объективных свойств объекта.

Одним из критериев подобной оценки может быть «степень готовности объекта». Например, пункт 2 приложения к постановлению главы администрации г. Краснодара от 23.04.96 № 591 «Об утверждении Положения о порядке отчуждения и регистрации не завершенных строительством объектов нежилого фонда» определяет, что «не завершенным строительством признается строящийся объект нежилого фонда с готовностью более 30 процентов от утвержденного проекта, расположенный на земельном участке, владение которым подтверждено правоустанавливающими документами». Таким образом, в некоторых нормативных актах критерию степени готовности объекта незавершенного строительства придается существенное значение.

Однако степень готовности объекта сама по себе не отражает каких-либо существенных характеристик объекта незавершенного строительства. Есть ли разница в характере объективных свойств объекта при степени его готовности в 5 процентов или 30 процентов? Степень готовности объекта относится к описательным характеристикам, которым не придается значения при решении вопроса о моменте возникновения объекта незавершенного строительства: так, по делу № А21-336/04-С2 суд указал на то, что степень готовности объектов спора составляет 2,4% и 4,8%, однако это не повлияло на признание судом этих объектов самостоятельными объектами права.

Если же «степень готовности» следует относить к описательным характеристикам, то какой же юридический факт должен быть признан моментом возникновения объекта незавершенного строительства? Полагаем, что таким фактом следует признать приобретение объектом свойств недвижимой вещи.

Как справедливо отметил М. И. Брагинский: «На наш взгляд, при всей несомненной специфике правового режима третьего вида объектов строительства это, прежде всего, не должно было бы служить основанием для непризнания соответствующих объектов недвижимостью. Решающее значение имеет то, что не сданный заказчику объект, не отличаясь этим от сданного, прочно связан с землей».

Рассмотрим аргументы, свидетельствующие об обоснованности данного вывода. Во-первых, приобретение объектом свойств недвижимой вещи означает возникновение нового самостоятельного объекта права, в рамках которого составляющие его части (строительные материалы) утратили самостоятельный характер существования. Во-вторых, если объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения свойств недвижимости, то он существует только в качестве объекта недвижимого имущества, то есть устраняется двойственный характер правового регулирования оборота объектов незавершенного строительства, составляющий основу большинства споров, возникающих по их поводу. В-третьих, подобный подход в полной мере отражает включение законодателем объектов незавершенного строительства в перечень объектов недвижимости, предусмотренный статьей 130 ГК РФ.

Следует признать, что существовавшая до внесения изменений в статью 130 ГК РФ судебная практика была противоречива в оценке данного юридического факта. Так, по делам № 20881/03 и № А56-21562/03 суды первой и апелляционной инстанций сделали вывод о том, что обладание свойствами недвижимой вещи является необходимым и достаточным для признания объекта незавершенного строительства существующим в качестве недвижимости, однако кассационная инстанция сочла данный вывод ошибочным, указав, что не было учтено наличие действующего договора строительного подряда. Вопрос об оценке судами данного юридического факта после 01.01.05 пока остается открытым.

Необходимо проанализировать роль еще одного юридического факта — государственной регистрации объекта незавершенного строительства.

Признание незавершенного строительства объектом гражданского права

Спринятием Закона РФ от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации) суды столкнулись с необходимостью определения места государственной регистрации в правовом режиме объекта незавершенного строительства. Несмотря на то что пункт 2 статьи 25 Закона о государственной регистрации регулирует вопросы возникновения прав на объекты незавершенного строительства, а не возникновения самих объектов незавершенного строительства как объектов права, суды склонны к расширительному толкованию данной нормы (пункт 21 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.01.2000 № 51 «Обзор практики разрешения споров по договору строительного подряда»; постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 10.12.04 по делу № А56-7717/04 ). В частности, по делу № А56-7717/04 суд указал, что «незавершенное строительство может быть признано объектом гражданского права с распространением на него правового режима недвижимого имущества только при осуществлении государственной регистрации в порядке, установленном пунктом 2 статьи 25 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». К такому выводу приходит и целый ряд теоретиков гражданского права (О. М. Козырь, Е. А. Павлодский и т. д.).

Представляется, что данный подход нельзя признать обоснованным. Прежде всего необходимо разграничивать существование объекта (вещи) и существование права. Действительно, пункт 2 статьи 131 ГК РФ предусматривает возможность введения специальной государственной регистрации отдельных видов недвижимого имущества в случаях, прямо предусмотренных федеральным законом. Однако и статья 219 ГК РФ, и статья 25 Закона о государственной регистрации устанавливают обязательность регистрации прав на объект незавершенного строительства, но не регистрации самого объекта. Таким образом, государственная регистрация не может признаваться моментом возникновения объекта незавершенного строительства.

Помимо этого, необходимо отметить, что при подобном подходе подменяются причина и следствие: если объект возникает в момент государственной регистрации, то до нее объекта не существовало, а значит, просто нечего было бы регистрировать. Однако регистрировать можно уже существующий объект, что порождает вывод о том, что государственная регистрация подлежит отнесению к элементам правового статуса объекта незавершенного строительства, а не к юридическому факту, с которым следует связывать возникновение данного объекта.

Подводя общий итог, необходимо признать, что наиболее обоснованным представляется вывод о том, что объект незавершенного строительства возникает в момент приобретения им свойств недвижимого имущества.

В то же время отметим, что упорное нежелание законодателя ввести на уровне закона понятие объекта незавершенного строительства приводит к тому, что даже внесенные в статью 130 ГК РФ изменения нельзя оценивать как предпосылку к существенному изменению сложившейся судебной практики.

Д. В. ПЕТРОВ, руководитель направления государственной политики адвокатского бюро «Егоров, Пугинский, Афанасьев и партнеры», кандидат юридических наук

Вопрос, с какого момента объект может быть назван объектом незавершенного строительства и недвижимостью, представляет собой действительно актуальную проблему. Полноправное возвращение недвижимости как правовой категории в правовую систему России около 15 лет назад поставило этот и иные вопросы, связанные с правовой сущностью и режимом объектов, неразрывно связанных с землей до степени нанесения ущерба назначению данных объектов в случае их перемещения.

Критерии объекта незавершенного строительства как недвижимости

Среди указанных, конечно же, выделяются объекты незавершенного строительства (в просторечии — «недострой», «долгострой»; в юридической повседневной терминологии — «незавершенка»). На первом этапе вообще стоял вопрос о принципиальной возможности отнесения их к имуществу недвижимому. Развитие же гражданского оборота в России требовало введения такого имущества в оборот и установления отвечающего его экономическому значению правового положения. В связи с этим закономерно, что эти объекты сначала практикой, а затем и законодателем стали рассматриваться как относимые к имуществу недвижимому. Недавнее внесение дополнения в статью 130 ГК РФ, а именно дополнение перечня недвижимого имущества прямым указанием на то, что к нему, среди прочего, относятся и объекты незавершенного строительства, является ничем иным, как логичным завершением споров на эту тему.

Решение одной проблемы, однако, нередко порождает новые. Согласившись с тем, что «незавершенка» — это недвижимость, юристы задумались о моменте, с которого объект может быть назван объектом незавершенного строительства и недвижимой вещью. Очевидно, что данный вопрос является ничем иным, как отголоском (и вариантом) более глобального вопроса: «Что есть недвижимость?». Перед попыткой обосновать свой вариант ответа на указанные вопросы дадим краткий анализ выводов Д. Некрестьянова, проводящего обзор существующих точек зрения на проблему и дающего свой рецепт.

Прежде всего отметим, что автор верно поднимает вопрос, указывая на необходимость поиска момента, когда совокупность строительных материалов, то есть вещей движимых, перейдет в иное качество: прекратив свое существование, станет новой единой и недвижимой вещью. Данный подход позволяет сразу отвергнуть из перечня «кандидатов» на звание объекта незавершенного строительства любые варианты земельных участков, в том числе тех, в отношении которых принято решение о застройке и на которые предоставлены соответствующие права застройщику. Ведь сам по себе земельный участок строительным материалом признан быть не может. Для того чтобы на земельном участке появился объект незавершенного строительства, помимо самого участка необходимо некое дополнение к нему — те самые строительные материалы, приспособленные к участку способом, позволяющим создать завершенный строительством объект недвижимости.

Более чем верна и критика Д. Некрестьяновым такого критерия вычленения недвижимого объекта незавершенного строительства, как прекращение договора строительного подряда, когда он воспринимается как единственный и достаточный. Данная позиция ничуть не противоречит мнению Высшего Арбитражного Суда России, изложенному в пункте 16 Постановления Пленума № 8 от 25.02.98, который гласит: «по смыслу статьи 130 ГК РФ и статьи 25 Закона Российской Федерации «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» не завершенные строительством объекты, не являющиеся предметом действующего договора строительно