Коливинги пока представлены в России единичными небольшими объектами. Но сегмент привлёк внимание крупных игроков рынка недвижимости, заявивших о планах на хипстерский формат.
Коливинги входят в топ–20 нишевых рынков по версии ежегодного исследования компании PWC "Новые тенденции на рынке недвижимости 2022" наравне со складами последней мили, коворкингами, light industrial, дата–центрами, домами престарелых и пр. В российском рейтинге они заняли 18–е место, в европейском — 14–е. Относительно невысокая позиция объясняется тем, что "респонденты весьма единодушны во мнении, что в России неподходящий для коливингов менталитет, отсутствует экономика проекта и перспектива развития".
По данным Becar Asset Management, мировой рынок коливингов увеличивается в среднем на 30% в год в течение последних нескольких лет. Этот тренд настигнет и Россию, полагают в компании, — в ближайшие 3–5 лет.
Ставка на кочевников
На молодой сегмент рынка уже обращают внимание профессиональные игроки. По словам Ольги Шарыгиной, вице–президента Becar Asset Management, понятие "коливинг" в России слишком неопределённое и точно говорить о количестве существующих мест очень сложно. "По факту — нисколько. Но если учитывать все объекты, которые называют себя коливингами — а это и коммуны, и хостелы, — то в Москве насчитывается около 22 объектов на 500–600 мест. В Петербурге работают 12 разных объектов на 800 мест", — говорит она. "Настоящие" коливинги в 2022 году открываться не будут, отмечает эксперт. Крупные открытия ожидаются в 2023–м — это проекты от AFI Development, Becar Asset Management, GloraX. [...]
Не апарты и не общаги
Из–за похожих характеристик коливинги часто сравнивают с двумя другими сегментами, также попавшими в исследование PWC: сервисными апартаментами (в России — № 9, в Европе — № 16) и студенческими общежитиями (№ 17 в России и № 15 в Европе). При этом последние, по мнению одного из респондентов, могут "получить своё развитие в России, если произойдёт кооперация девелоперов и университетов, а сами общежития будут социальными объектами, а не коммерческими".
"Коливинги, как правило, создаются именно как нежилая (коммерческая) недвижимость и с правовой точки зрения мало чем отличаются от апартаментов", — комментирует Ольга Мищенко, советник, руководитель практики недвижимости, строительства и ГЧП АБ "ЕПАМ" в Санкт-Петербурге. В действующем законодательстве определения "коливинг" нет, отмечают юристы.
"У коливингов и сервисных апартаментов совершенно разные аудитории. В коливингах останавливаются молодые активные люди без семьи и детей, цифровые кочевники, тиктокеры, блогеры, айтишники и все, кому нужна тусовка. Сервисные апартаменты выбирают люди постарше. Им нужны сервис, статус, комфорт, уединённость. Коливинги отличаются, как правило, планировочными решениями, наличием инфраструктуры для общения, работы, еды, стирки, а также способом управления — УК нацелена на построение комьюнити, проведение мероприятий, создание уникальной атмосферы", — говорит Ольга Шарыгина. [...]
Ольга Мищенко обращает внимание на риски нового формата. Основные связаны с тем, что такие объекты де–факто предназначены для проживания, но юридически имеют нежилой статус.
"Это влечёт ряд особенностей, включая невозможность постоянной регистрации, более высокие налоги и затраты на коммунальные ресурсы, невозможность использования маткапитала для приобретения объектов, применения налогового вычета и т. д.", — отмечают в адвокатском бюро. "Также следует учитывать, что даже если проект реализуется по 214–ФЗ, то права приобретателей коммерческой недвижимости защищены в меньшей степени, нежели права приобретателей жилья. В случае банкротства застройщика покупатели жилья могут рассчитывать на денежную компенсацию либо на квартиру от другого застройщика, который будет достраивать объект. Покупатели нежилых помещений площадью более 7 м2 не могут требовать передачи им готового объекта. Единственный доступный способ защиты для них — включение денежных требований в общую очередь реестра требований кредиторов, что на практике далеко не всегда приводит к восстановлению прав", — отмечает Юрий Нефедов, старший юрист практики недвижимости и строительства АБ "ЕПАМ".
Автор: Евгения Иванова, Деловой Петербург
Репортаж опубликован на сайте издания.