Распространение действия налога на недвижимость на нежилой фонд стало одним из наиболее обсуждаемых нововведений в 2015 году. Для бизнеса, особенно для юридических лиц, этот вопрос уже переходит в практическую плоскость, учитывая, что 20 февраля 2015 года – крайний срок подачи деклараций по этому налогу, а 30 апреля 2015 – крайний срок уплаты налога за 1 квартал.

Новое законодательство породило массу вопросов как в части определения объектов, которые подпадают под налогообложение, так и в части налоговых льгот (освобождений). О некоторых из них пойдет разговор ниже.

Если с определением объекта жилой недвижимости и их основными типами (дом, квартира, комната) все очень просто и тип такой недвижимости установить достаточно легко на основании правоустанавливающих документов, то с нежилой недвижимостью дело обстоит намного сложнее.

Промышленные здания

Согласно пп. 266.2.2 Налогового кодекса предусмотрено несколько льгот по налогу в части нежилой недвижимости. Среди прочего, указано, что не являются объектом налогообложения «промышленные здания, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий» (пп. «є» пп. 266.2.2 НКУ).

В самом Налоговом кодексе не установлены критерии или перечень документов, на основании которых можно было бы установить принадлежность здания к категории промышленных. Налоговый кодекс только указывает, что для расчета налоговой базы (т. е. метража, но не типа объекта) по общему правилу будут использоваться данные Реестра прав на недвижимость и обременений и/или правоустанавливающих документов.

На практике встречается большое количество зданий, которые по функциональному назначению могут быть отнесены к промышленным, но имеют различия в оформлении и других параметрах. Как результат, применение льготы к некоторым таким объектам может быть поставлено под сомнение.

Если обращаться к данным Реестра прав на недвижимость и обременений (далее – Реестр) или техпаспортов и правоустанавливающих документов на недвижимость, то, как правило, в них не указывается, что здание является «промышленным». В них можно найти характеристику здания как «жилого» или «нежилого», «производственного» или «хозяйственного» и еще массу подобных терминов, которые можно относить или не относить к «промышленным» исключительно интуитивно. 
Так, на практике производственные предприятия могут столкнуться с буквальным применение закона налоговыми органами и отказом в применении льготы на том основании, что в правоустанавливающих документах отсутствует словосочетание «промышленное здание», «производственный корпус», «цех», «складское помещение» и т. п.

Следует обратить внимание, что в пп. 14.1.129-1 НКУ приводится общий перечень типов объектов нежилой недвижимости: здания отельные, здания офисные, здания промышленности и склады и т. д. Такие типы в целом аналогичны названиям групп, указанным в Государственном классификаторе зданий и сооружений (ДК 018-2000). Если следовать логике классификатора, то группа «здания промышленности и склады» (125) включает 2 класса:

  «здания промышленности» (код 1251):

• Крытые здания промышленного назначения, например, фабрики, мастерские, бойни,пивоваренные заводы,складывающие предприятия и т. д. по их функциональному назначению (кроме резервуаров, силосов и складов (код 1252), зданий сельскохозяйственного назначения (код 1271) и комплексных промышленных сооружений (электростанций, нефтеперерабатывающих заводов и т. д.), которые не имеют характеристик зданий (код 230));
• Здания предприятий машиностроения и металлообрабатывающей промышленности; 
• Здания предприятий черной металлургии;
• Здания предприятий химической и нефтехимической промышленности;
• Здания предприятий легкой промышленности; 
• Здания предприятий пищевой промышленности;
• Здания предприятий медицинской и микробиологической промышленности;
• Здания предприятий лесной, деревообрабатывающей и целлюлозно-бумажной промышленности;
• Здания предприятий строительной индустрии, строительных материалов и изделий, стеклянной и фарфоро-фаянсовой промышленности;
• Здания других промышленных производств, включая полиграфическое.

«резервуары, силосы и склады» (код 1252): 

• Резервуары для нефти, нефтепродуктов и газа;
• Резервуары и емкости другие;
• Силосы для зерна;
• Силосы для цемента и других сыпучих материалов;
• Склады специальные товарные;
• Холодильники;
• Складские площадки;
• Склады универсальные; 
• Склады и хранилища другие.

 Код здания по классификатору можно пробовать найти в проектной документации либо получить экспертное заключение сертифицированной организации в отношении здания, по которому возник вопрос. Но пока не известно, будет ли налоговая принимать такие аргументы.

Сложно также понять логику законодателя, почему под освобождение от налога попали не «здания промышленности и склады», а «промышленные здания, в частности производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий». Второе понятие уже по своему содержанию, а также, видимо, склады (например, логистические центры), которые никак не связаны с промышленным производством, могут не попасть под освобождение.

Указание в Реестре или правоустанавливающих документах типов зданий согласно тем, которые выписаны в Налоговом кодексе, могло бы быть наиболее эффективным решением неопределенности. Однако такое решение выглядит труднореализуемым и по-своему обременительным как для государства, так и для собственников. Поэтому ждем более традиционного решения – разъяснения налоговых органов. А пока вопрос остается открытым, можно предположить, что споры по такому поводу не будут прекращаться. 

Сооружения 

Сооружения (промышленные, инженерные, гидротехнические и другие) считаются одним из видов недвижимости наравне со зданиями. Но в Налоговом кодексе вопрос налогообложения сооружений не урегулирован. Пп. 14.1.129-1 НКУ определяет объекты нежилой недвижимости как «здания и помещения». Упоминание о сооружениях в этом определении отсутствует, что можно расценивать как освобождение сооружений от налога. В то же время сооружения прямо не поименованы в п. 266.2.2 НКУ как такие, что не являются объектом налогообложения.

На практике, если Реестр или правоустанавливающие документы будут указывать сооружения и их площадь, то налоговые органы могут настаивать на применении к ним налога (при условии неприменения промышленной льготы), что может выливаться в сложный технический спор о разграничении понятий «здания» и «сооружения». 

Административно-бытовые здания промышленных предприятий

Очень часто на территории промышленного предприятия размещается комплекс разных зданий, в который, среди прочего, входят административно-бытовые здания, предназначенные как для административных, так и для прочих непроизводственных целей (офисы руководства, отдела продаж, комнаты отдыха персонала и т. д.).

Согласно пп. «б» пп. 14.1.129-1 НКУ административно-бытовые здания отнесены к офисным зданиям. Аналогичный подход использован и в классификаторе, который относит « административно-хозяйственные здания промышленных предприятий» к офисным (код 1220.5).

Таким образом, вопрос о возможности применения к административно-бытовым зданиям промышленных предприятий льготы, предусмотренной пп. «є» пп. 266.2.2 НКУ (для промышленных зданий, в частности, производственные корпуса, цеха, складские помещения промышленных предприятий), остается спорным. Вместе с тем, исходя из буквального прочтения законодательства, есть предпосылки к тому, чтобы льгота в данном случае не применялась. 

Непригодные объекты

Отдельно следует упомянуть проблему разрушенных, аварийных и других непригодных объектов. Законодатель предусмотрел исключения для таких объектов в жилой сфере, но в нежилой аналогичного исключения нет. Это выглядит несколько странным, т. к. известно, что существует множество старых объектов, которые уже не используются и часто существуют только на бумаге. При этом формально (на основании данных Реестра или документов) они могут попадать под налогообложение.

С другой стороны, собственники таких объектов будут таким образом дополнительно мотивированы переоформить и более эффективно использовать свою недвижимость. До момента такого оформления собственник может также озаботиться сбором доказательной базы для подтверждения факта отсутствия здания как вещи и объекта налогообложения. 

«ЮРИСТ&ЗАКОН», № 07