В законе появилось новое основание для изъятия практически любой недвижимости — реализация проекта комплексного развития территории. Причем узнать об этом заранее не получится – закон теперь не требует включать информацию о КРТ в Правила землепользования и застройки. Что изменилось в правовом регулировании и при каких условиях объекты могут пойти под снос?
В конце декабря 2020 года произошло существенное изменение градостроительного законодательства. Федеральный закон от 30.12.2020 № 494-ФЗ создал правовой механизм для всероссийской реновации жилого и нежилого фонда.
Ключевые изменения
Глава 5.1 ГрК РФ, которая предусматривала несколько механизмов развития территорий, больше не действует. Вместо нее появилась глава 10, в которой описан только один механизм – комплексное развитие территории.
До внесения изменений ГрК РФ предусматривал:
- развитие застроенных территорий,
- комплексное освоение территорий,
- комплексное развитие территории по инициативе правообладателей, и
- комплексное развитие территории по инициативе муниципальных органов.
Теперь в ГрК РФ (глава 10) описан только один механизм – комплексное развитие территории (КРТ). По сути, он объединил варианты, которые ГрК РФ предусматривал ранее.
Принять решение о КРТ могут в отношении территории, которая не указана в Правилах землепользования и застройки в качестве территории КРТ (ч. 5.2 ст. 30 ГрК РФ).
Раньше территорию, в отношении которой планировалось осуществлять комплексное развитие, нужно было обозначать в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Таким образом, все заинтересованные лица могли заранее понять, что в отношении той или иной территории уполномоченный орган может принять соответствующее решение и начать ее развивать. Сейчас это правило отменили. Однако субъект РФ может принять решение, чтобы оно продолжало действовать.
С практической точки зрения это означает, что участок могут изъять для государственных или муниципальных нужд, даже если в ПЗЗ нет сведений о том, что он находится в границах территории комплексного развития. Это существенный риск для большинства правообладателей недвижимости.
Кроме того, теперь виды разрешенного использования объектов и параметры строительства будут определяться решением о КРТ. Они могут не соответствовать ПЗЗ, напротив, решение о КРТ является самостоятельным основанием для изменения ПЗЗ.
Для принятия решения о КРТ больше не нужно, чтобы 50% территории были заполнены аварийными объектами, самовольными постройками, объектами, не соответствующими видам разрешенного использования.
Такой 50-процентный порог был раньше. Сейчас решение о КРТ могут принять, даже если аварийных и самовольных построек на территории меньше 50%.
Теперь механизм КРТ по типу реновации распространяется и на многоквартирные дома (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ).
Это самое обсуждаемое изменение – в ГрК РФ внесли реновационные механизмы включения в КРТ многоквартирных домов и расселения жильцов. Если раньше расселяли только аварийные дома или те, что шли под снос, то сейчас регионы могут утвердить определенные критерии (например, пятиэтажки) для включения дома в проект КРТ. После этого жители принимают решение, участвовать им в этом или нет. Если 2/3 жильцов проголосовали «за», дом можно расселить.
Теперь можно заключать несколько договоров о КРТ в отношении одной территории (ст. 68 ГрК РФ).
Причем это возможно не только в отношении территории, но и в отношении отдельных этапов реализации решения о КРТ.
- «По степени потенциальных рисков для бизнеса эти поправки можно сравнить с поправками в ст. 222 ГК РФ, которые открыли возможность административного сноса самовольных построек»
С точки зрения застройщика новый механизм может быть интересен:
- возможностью реализовывать всесторонние градостроительные решения в кооперации с уполномоченными органами. Например, можно возложить на уполномоченные органы строительство транспортной, инженерной, социальной инфраструктуры, в том числе за пределами территории КРТ, обязанность утвердить документацию, выдать разрешения;
- возможностью в упрощенном порядке внести изменения в генплан, ПЗЗ и документацию по планировке территории. По закону документация по планировке территории, которая готовится в рамках исполнения договора о КРТ, является автоматически основанием для изменений ПЗЗ, генплана и изменяет предыдущую документацию.
- возможностью «освободить» территорию КРТ от правообладателей, которые там есть, — путем принудительного изъятия объектов недвижимости, расселения многоквартирных домов.
4 вида КРТ
В зависимости от вида КРТ в границах развиваемой территории могут быть разные объекты.
Органы власти могут инициировать:
(1) КРТ жилой застройки. Это возможно в отношении территорий, где есть:
- аварийные дома и дома, подлежащие сносу, которые признаны таковыми в установленном Правительством порядке,
- многоквартирные дома, которые соответствуют критериям, установленным в субъекте РФ,
- любые иные объекты капитального строительства и земельные участки, расположенные в границах элемента планировочной структуры (например, квартала), в котором есть дома, перечисленные выше. Потенциально это могут быть любые объекты, в том числе и свежие новостройки, если они мешают КРТ.
Обратите внимание: КРТ нельзя реализовать, если в квартале, районе или ином элементе планировочной структуры нет аварийных домов или домов, соответствующих критериям, которые установили в регионе.
На заметку
В ГрК РФ определены основные «насечки», которые должны будут развить регионы, определяя критерии многоквартирных домов, попадающих под КРТ (ч. 2 ст. 65 ГрК РФ). Например, критериями могут быть:
- определенный физический износ здания,
- высокая стоимость работ по капитальному ремонту,
- строительство в определенные периоды,
- отсутствие централизованных инженерных систем,
- ограниченно работоспособное техническое состояние здания.
(2) КРТ нежилой застройки. Это возможно в отношении территорий, где есть:
- аварийные объекты капитального строительства,
- объекты, снос, реконструкция которых планируются на основании адресных программ,
- объекты, использование которых не соответствует градостроительным регламентам,
- самовольные постройки,
- иные объекты капитального строительства и земельные участки, расположенные в границах элемента планировочной структуры.
Обратите внимание: в случае смешанной застройки (жилые и нежилые постройки в одном квартале) можно заключить только договор о КРТ жилой застройки.
Различия в КРТ жилой и нежилой застройки
Существенное различие КРТ жилой и нежилой застройки заключается в порядке принятия решения. Процедура принятия решения о КРТ нежилой застройки включает обязанность уполномоченного органа предложить правообладателям объектов нежилой застройки осуществить развитие самостоятельно (ст. 66 ГрК РФ).
Для решения о КРТ жилой застройки такой обязанности нет. Орган власти сразу принимает решение и выходит с ним на торги и заключает договор либо самостоятельно развивает территорию.
(3) КРТ незастроенной территории. Возможно в отношении территорий, где есть земельные участки из состава государственной, муниципальной или неразграниченной собственности, в том числе с расположенными на них объектами капитального строительства.
Это три вида КРТ по инициативе уполномоченного органа. Есть еще один вид:
(4) КРТ по инициативе правообладателя. У него есть специфика:
- развивать территорию могут как один, так и несколько правообладателей земельных участков / объектов недвижимости;
- участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности и переданные в аренду, можно включить в КРТ, если срок аренды составляет не менее 5 лет на дату договора о КРТ;
- если правообладателей несколько, они заключают между собой договор о разграничении обязанностей по КРТ, а затем заключают договор с муниципальными органами;
- в случае отказа от договора КРТ хотя бы одного из нескольких правообладателей документация признается недействующей;
- уполномоченный орган не принимает решение о КРТ – все сведения включают в договор, который заключают без торгов. Сейчас механизм заключения такого договора подробно не описан. При этом буквальное толкование новой редакции закона позволяет сделать вывод, что договор о КРТ по инициативе правообладателей заключается до разработки документации по планировке территории. В связи с этим можно предположить, что, в отличие от предыдущей редакции ГрК РФ, уполномоченный орган не может отказать в заключении договора о КРТ «под предлогом» несоответствия документации по планировке территории установленным требованиям;
- договор о КРТ может предусматривать обязательства публичной стороны по строительству инфраструктуры в том числе и за пределами развиваемой территории.
Обязательства и полномочия публичного субъекта
В договоре о КРТ можно предусмотреть обязательства публичного субъекта:
- утвердить документацию о планировке территории,
- принять решение об изъятии земельных участков и объектов недвижимости для КРТ,
- обеспечить заключение договоров, предусматривающих переход прав на жилые помещения в многоквартирных домах, включенных в решение о КРТ жилой застройки,
- предоставить земельные участки в целях строительства объектов в соответствии с утвержденной документацией по планировке территории,
- выдать разрешения на использование земельных участков, градостроительные планы и разрешения на строительство,
- предоставить застройщику льготы и меры господдержки,
- обеспечить строительство и реконструкцию объектов инфраструктуры, необходимых для реализации решения о КРТ. В том числе объектов социальной инфраструктуры – детских садов, поликлиник и др.
На заметку
Собственники имущества, изъятого в связи с КРТ, могут рассчитывать, что:
собственникам жилых помещений в многоквартирных домах предоставят равноценную денежную компенсацию либо другое жилое помещение (по заявлению собственника),
во всех остальных случаях возмещение определяется по правилам ЗК РФ и включает в себя выкупную цену за землю и недвижимость, убытки и упущенную выгоду.
Чтобы закон полноценно заработал, Правительство должно решить ряд вопросов:
- определить порядок проведения торгов на заключение договора о КРТ,
- определить перечень объектов, которые нельзя изъять для публичных нужд при КРТ жилой и нежилой застройки,
- определить порядок согласования включения в границы КРТ участков, на которых размещены или будут размещены объекты федерального значения,
- установить порядок определения начальной цены торгов на право заключения догора о КРТ, если решение о КРТ принимает Правительство,
- установить дополнительные требования к участникам торгов,
- определить, какие сведения включаются в решение о КРТ и др.
Часть решений для полноценной работы закона должны установить субъекты, в частности определить:
- критерии, по которым многоквартирные дома подлежат включению в КРТ жилой застройки,
- перечень объектов, которые нельзя изъять для публичных нужд при КРТ жилой и нежилой застройки,
- какие сведения включаются в решение о КРТ,
- порядок определения начальной цены торгов на право заключения догора о КРТ, если решение о КРТ принимает субъект или муниципальное образование,
- дополнительные требования к участникам торгов,
- порядок определения границ территории КРТ по решению субъекта или муниципального образования,
- порядок реализации решения о КРТ,
- предельные сроки проведения решений общих собраний собственников многоквартирных домов, не признанных аварийными, но включенными в проект решения о КРТ.
