Институт strata title был введен в 1961 году в австралийском штате New South Wales в целях улучшения регулирования прав собственников в многоквартирных домах. Большинство его положений в России уже закреплены в ЖК РФ. Однако перспективы развития этого института в рамках права собственности в жилом и нежилом фондах представляются более чем многообещающими и могут стать полезным объектом для изучения российскими юристами.

До введения понятия strata title единственным доступным приемом для регулирования отношений собственников в многоквартирном доме в странах семьи общего права было право общей собственности. Это создавало определенные препятствия по реализации права собственности, например по вопросам обременения собственности залогом, получения кредита в залог недвижимости; а орган собственников жилья вынужден был обеспечивать страхование всего дома, а не только объектов общего пользования.

Само слово «strata» появилось в силу специфики многоквартирных домов, в которых квартиры и объекты общей собственности располагаются на различных этажах и уровнях (по-английски — level или strata).

На сегодня концепция strata title имплементирована в законодательстве Канады, Австралии, Сингапура, Южной Африки, Индонезии, Малайзии, Филиппин и островов Фиджи.

Базовым понятием в рамках института strata title является концепция «юнит’a» (единица — unit). Объект правоотношения, чаще всего многоквартирный дом, делится на юниты — отдельные изолированные квартиры или их совокупность, — право собственности на которые и регистрируется. Но если в российской правовой системе естественно регистрировать право собственности на квартиру в многоквартирном доме как на вторичный объект недвижимости, то в странах, которые ввели в свое законодательство институт strata title, до его появления это было невозможно: в многоквартирных домах существовало только право общей собственности.

Принадлежность юнитов собственникам отражается в специальном реестре собственности (strata plan). При создании такого реестра и его регистрации обязательным является формирование особого органа собственников, в значительной степени напоминающего российские ТСЖ. Общая собственность участников реестра передается органу собственников в доверительное управление. Орган собственников не имеет права облагать общее имущество залогом.

Согласно действующему праву австралийского штата New South Wales, органу собственников принадлежат права доверительного управляющего не только конструктивными элементами дома (стены, лестницы, площадки и пр.), но и земельным участком, на котором он стоит. Орган собственников обеспечивает эксплуатацию и текущий ремонт общего имущества и придомовой территории, разрешает вопрос о страховании объектов, находящихся в общей собственности. В свою очередь, страхование юнитов осуществляют сами собственники.

В большинстве юрисдикций, воспринявших концепцию strata title, собрание органа собственников должно происходить не реже одного раза в год. Оно решает вопросы бюджета, необходимого для содержания и управления общим имуществом, а также избирает должностных лиц для осуществления управления.

Как и в России, пользование общей собственностью осуществляется всеми собственниками совместно. Однако в австралийской системе strata title степень участия в решении вопросов управления общей собственностью и доля в праве пользования общим имуществом определяется не пропорционально размеру принадлежащего собственнику юнита, а исходя из его стоимости, которая определяется на момент регистрации плана собственности.

Иными словами, если на первом этаже дома есть три квартиры, каждая из которых стоит 100 000 дол., а на втором находится юнит площади— пентхаус, оцененный в 700 000 дол., то при решении вопросов в органе собственников собственник пентхауса будет иметь 7 голосов, в то время как остальные собственники — по одному. Очевидно, что в план могут вноситься изменения, однако сам принцип привязки доли в праве общей собственности к рыночной цене юнита может быть заимствован и Россией.

Интерес для отечественных юристов представляет и подход к правам на вспомогательные площади — «парковочные места», гаражи, кладовки, вспомогательные строения и другие полезные помещения, тесно связанные с юнитом. В реестрах собственности парковочные места обычно внесены в состав юнита, хотя и находятся обычно вне пределов квартиры, на определенном расстоянии и на другом уровне. Таким образом, собственник юнита в системе strata title имеет права на дополнительную площадь, которые он может отчуждать в составе юнита как собственник, а не как обладатель права пользования частью общего имущества.

Удобный и универсальный институт strata title быстро распространился и на коттеджные поселки, функционирование которых при такой системе также происходит с обязательным формированием органов управления и включением в состав долей дополнительных элементов (проездов, проходов, автостоянок, земельных участков для ведения подсобного хозяйства, зеленых зон, водных объектов (речки, пруды, озера), необходимых долей общих складских помещений). При этом в некоторых юрисдикциях собственники коттеджей, как и собственники квартир многоквартирного дома, имеют право самостоятельно решать, выбирают ли они институт strata title в отношении поселка или дома либо предпочитают распространять на имущество право общей собственности.

В некоторых странах, которые ввели институт strata title, его действие постепенно распространяется и на нежилые помещения.

Между тем в странах общего права по сравнению с предшествовавшим регулированием, основывавшемся на общей собственности, институт strata title, конечно, оказался значительно более практичным. Не существует никаких ограничений по передаче права собственности, по распоряжению юнитом, залогу или сдаче его в аренду, ясно определены места общего пользования, которые относятся к общей собственности.

Институт strata title очень гибок — в его рамках можно, например, зарегистрировать план собственности на незавершенные строительством объекты; можно в рамках единого титула объединить и квартиру, и место для парковки автомобиля, и другие помещения, непосредственно связанные с квартирой, но прямо в состав квартиры не входящие.

Статья опубликована в правовой газете "ЭЖ-Юрист", №7, февраль 2008 года