Правительство Москвы продолжает реализовывать программу по сносу ветхого и аварийного жилого фонда. Многие считают, что это верный способ получить быструю прибыль. Однако эксперты предупреждают о возможных рисках.
В Москве активно сносятся пятиэтажки, однако на сегодняшний день единой программы, как и систематизированного документа на этот счет не существует. Как рассказала «Газете.Ru» помощник адвоката адвокатского бюро «Юрлов и партнеры» Наталия Еселевская, урегулирование порядка и оснований сноса жилых домов, а также предоставления жилья гражданам осуществляется достаточно большим количеством федеральных законов и подзаконных нормативных актов.
Как сносят дома
По словам экспертов адвокатского бюро «Юрлов и партнеры», существует множество причин, согласно которым дом могут снести. Так, подлежат сносу жилые помещения, расположенные в деревянных или многоквартирных домах, получивших повреждения в результате взрывов, аварий, пожаров, землетрясений. Если окна квартир выходят на магистраль и уровень шума выше предельно допустимой нормы, то дом также подлежит сносу.
«В целом же эти причины сводятся к тому, что если строения или их техническое состояние угрожают жизни и здоровью граждан, законодательство предусматривает возможность переселения жителей и владельцев жилых помещений либо предоставления справедливой компенсации», – утверждает старший партнер юридической компании «Велес» Денис Братковский.
Решение, принятое правительством Москвы, должно быть доведено до сведения жителей в письменной форме в течение двух недель после даты принятия документа (нормативные акты правительства Москвы публикуются в печатном издании «Вестник мэра правительства Москвы»). Также власти обязаны информировать граждан по почте и через публикации в СМИ.
Главный вопрос при сносе жилья – компенсация тому, кто в нем живет. «При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду», – утверждает старший юрист юридической фирмы «Мегаполис Лигал» Елена Турецкова.
Если житель собственник
Собственник жилого помещения вправе рассчитывать на получение либо денежной компенсации, либо равнозначного жилья. При этом такой гражданин вправе требовать предоставления жилого помещения с качественными характеристиками не хуже, чем у изымаемого (не меньшей площади и не худшей планировки – например, с не меньшим количеством комнат), а также расположенного в том же районе и обязательно в собственность.
В соответствии с законом район проживания – это территория, ограниченная одним или несколькими районами в пределах административного округа, привычная для повседневного быта и уклада жизни местных жителей.
Если кто-то из переселяемых сам изъявит желание перебраться на жительство из родного района в другой, ему надо написать заявление в управление департамента жилищной политики и жилищного фонда своего административного округа и изложить свою просьбу. Скорее всего, его желанию пойдут навстречу. А вот требования о предоставлении квартиры по конкретному адресу, в конкретном доме и на этаже, с определенным количеством комнат удовлетворены не будут, поскольку законом это не предусмотрено.
«При этом из каждого правила есть исключения, – поясняет Денис Братковский. – Во-первых, жителей Центрального и Зеленоградского административных округов могут определить на жительство в границах только этих округов. Во-вторых, жителей из районов Москвы, которые не имеют границ с другими районами города (например, Внуково) должны переселить в пределах административных округов, в состав которых эти районы входят. В-третьих, при предоставлении двух и более жилых помещений одна квартира обязательно предоставляется в районе проживания. Исключение делается для многодетных семей, имеющих несовершеннолетних детей. Им могут дать несколько квартир, но все они должны находиться в районе проживания».
«Если собственник не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене или других условиях выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения, – предупреждают эксперты юридической фирмы «Мегаполис Лигал». – Иск о выкупе жилого помещения может быть предъявлен в течение двух лет с момента направления уведомления собственнику».
Ситуация немного меняется, если собственник квартиры стоит в очереди на улучшение жилищных условий.
Как уточняет старший юрист Адвокатского бюро ЕПАМ Анна Яковлева, размер площади жилого помещения, предоставляемого при улучшении жилищных условий, должен соответствовать размеру площади жилого помещения, предоставляемого с помощью города Москвы в соответствии с правовыми актами города Москвы. Однако в результате улучшения жилищных условий собственник и члены его семьи снимаются в установленном законом порядке с жилищного учета.
Если житель не собственник
В случае выселения жильцов, пользующихся жилым помещением в режиме социального найма, действуют те же правила, что и в отношении собственников. Жильё предоставляется опять же в статусе социального найма, и у пользователя сохраняется право приватизировать предоставленное жилое помещение, если он его не использовал до этого. При предоставлении жилплощади жителям Москвы, не состоящим на жилищном учете и занимающим жилые помещения менее нормы, учитывается наличие иного жилья и действия, совершенные за последние пять лет, в результате которых жилищные условия ухудшились. Если окажется, что переселяемый владеет еще жилплощадью, или он совершил сделки, в результате которых жилищные условия ухудшились, ему предоставляется жилье, равнозначное по общей площади освобождаемому. То есть «лишние метры» ему не светят.
В случае, если наниматель стоит в очереди на улучшение жилищных условий, но очередь еще не подошла, то он получит столько же метров, сколько было. При этом закон Москвы позволяет таким жителям при переселении, независимо от того, состоит он на жилищном учете или нет, претендовать на другое благоустроенное жилье по договору социального найма в соответствии с нормой – не менее 18 квадратных метров общей площади на одного человека. Иными словами, как утверждает Анна Яковлева, таким гражданам могут быть предоставлены жилые помещения по договорам социального найма или безвозмездная субсидия в размере от 5% до 70% от нормативной стоимости жилья для приобретения в собственность жилых помещений. Размер субсидии зависит от того, сколько времени гражданин стоит в очереди.
Стоит ли покупать?
Определенные выгоды, которые может получить собственник сносимого жилья, порождают простой вопрос – стоит ли такое жилье приобретать. «При принятии решения о том, покупать ли квартиру в доме, который планируется сносить, стоит учитывать, что кредит на подобную покупку получить невозможно. – предупреждает руководитель отдела комплексных исследований и прогнозирования рынка аналитического консалтингового центра холдинга «Миэль» Елена Логвина. – Недвижимость под снос может в любой момент потерять свою рыночную ценность и банки всячески избегают каких-либо сделок в отношении ветхого жилого фонда».
Но квартиры в ветхих пятиэтажных домах все равно сейчас пользуются популярностью среди покупателей.
Такое жилье на сегодняшний день является самым дешевым на рынке и его, как правило, покупают в инвестиционных целях.
«Частные инвесторы, приобретающие такую квартиру, знают, что через несколько лет Москва полностью избавится от ветхих пятиэтажных домов первого периода индустриального домостроения, и вместо обветшавшей квартиры они получат качественное новое жилье», – считает директор по маркетингу и продажам компании «Квартал» Сергей Лушкин.
Однако нужно помнить о возможных рисках такой инвестиции. Прежде всего, как отмечает пресс-секретарь инвестиционно-девелоперской компании «Сити-XXI век» Сергей Лядов, велик риск задержки реализации планов по сносу домов и получения новой квартиры. В некоторых случаях сроки переселения отодвигаются на 4-5 лет. Поэтому в условиях стабилизации рынка и корректировки цен на низкокачественное жилье, к которому относятся сносимые «хрущевки», вложения могут показать отрицательную доходность. К тому же туманные перспективы улучшения жилищных условий часто стимулируют продавцов завышать стоимость такой квартиры. Поэтому в итоге, как признают эксперты компании «Квартал», цена квартиры «под снос» может превышать ее потребительскую стоимость. «Поэтому, если преследовать инвестиционные цели, то лучше купить квартиру в новостройке у застройщика, имеющего высокую репутацию на рынке. В этом случае сроки получения жилья и риски значительно меньше», – приходит к выводу Сергей Лядов.
Александра Карпова