Сразу несколько российских регионов продлили «режим нерабочих дней» и «временные локдауны», включающие закрытие торговых центров, магазинов непродовольственной розницы в стрит-ретейле, ресторанов, баров, кафе и клубов, развлекательных объектов и т.д. Ведущие российские юристы практики недвижимости – о том, почему, несмотря на всероссийский форс-мажор, на «карантинные» послабления по сценарию 2020-го теперь не приходится рассчитывать практически никому.[...]
– Как изменятся, по вашим прогнозам, договоры после полного завершения в стране очередных «карантикул» и что бы вы рекомендовали предусматривать обязательно?[...]
Юрий Нефедов, старший юрист АБ ЕПАМ:
В 2020 году для арендаторов коммерческой недвижимости на законодательном уровне были предусмотрены специальные меры поддержки в виде предоставления отсрочки по уплате арендной платы и права на снижение арендных платежей в случае невозможности использования арендуемого имущества (см. Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ). Однако действие этих норм было рассчитано на предоставление льготного режима в период действия ограничительных мер в прошлом году, и на локдауны и (или) иные вводимые в настоящее время ограничения данные правила не распространяются.
Никаких новых мер поддержки для арендаторов принято не было – по крайней мере, на текущий момент. По всей видимости, власти исходят из того, что ноябрьский локдаун пройдет по тому же сценарию, что и локдаун в мае, который оказался кратковременным.
Как бы то ни было, в отсутствие прямого законодательного регулирования по данному вопросу, оценка перспектив требований о предоставлении скидки по аренде на период «нерабочих дней» во многом будет зависеть от содержания конкретного договора аренды. Так, некоторым арендаторам удавалось добиться включения в договоры различных оговорок, допускающих снижение либо отсрочку по арендной плате в случае введения ограничительных мер в отношении деятельности арендатора. В случае отсутствия специальных условий в договорах аренды, арендаторы могут потребовать снижения арендной платы по общим правилам гражданского законодательства.
Перспективы судебного спора в подобных случаях будут зависеть от содержания общих условий договора, фактической деятельности арендатора и влияния ограничительных мер на данную деятельность. А для договоров, заключенных после начала пандемии, – также и от подхода судов к ответу на вопрос о том, может ли введение очередного локдауна рассматриваться как существенное изменение обстоятельств, которое стороны не могли предвидеть в момент заключения договора.[...]
Текст: Алина Арсенина
CRE №20 (398)
С полным текстом издания можно ознакомиться в пдф-файле на этой странице.