Двигатель недвижимости
Кризис на рынке недвижимости заставляет инвесторов быть осторожнее и искать новые способы оптимизации затрат – для этого они все чаще обращаются к юристам. Число обращений в практиках недвижимости возросло на 20-100%. Выросло и количество судебных споров.
Кризис на рынке недвижимости по-разному сказался на юридических практиках: в одних фирмах количество обращений по этому сегменту выросло в 2 раза, в других — равнозначно провалилось.
По кризисному счету
Консультанты из опрошенных фирм в основном отмечают, что количество обращений в практике недвижимости и строительства в 2015 году увеличилось по сравнению с прошлым годом. В «Пепеляев Групп» и «Хренов и партнеры» количество обращений и доходов выросло на 20%. В Институте проблем предпринимательства (ИПП) — возросло примерно в 2 раза, доходы, даже за неполный 2015 год, по сравнению с 2014 годом выросли на 88% за счет арбитражных споров и услуг Due Diligence юридическим лицам.
Однако увеличение количества обращений не всегда вело к увеличению доходов. «В этом году объем доходов по этому направлению практически не изменился, — рассуждает Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal. — Возможно, в конце года и будет зафиксирован небольшой прирост. Но, в отличие от 2014 года, пул проектов поменялся. С одной стороны, увеличилось общее количество проектов и клиентов, но «средний счет» стал меньше — это объективные реалии кризиса». Он добавляет, что в последние несколько лет в компании также наблюдают постепенный рост в общем пуле доли проектов в регионах. «И это в том числе во многом связано с инвестиционной политикой Петербурга», — уверен юрист.
Обратная ситуация в фирме «Адвокат ФРЕММ», где по этой практике и количество обращений, и выручка снизились почти на 50%. «Мы можем говорить о дальнейшей тенденции к снижению обращений по этой практике — рынок недвижимости замер и сейчас довольно статичен. Продавцы и покупатели заняли выжидательную позицию», — поясняет ситуацию Юлия Копытова, руководитель отдела по работе с клиентами ЗАО «Адвокат ФРЕММ».
Несмотря на то, что в некоторых фирмах число обращений по практике возросло, штат юристов в опрошенных компаниях не увеличивался.
Качественный сдвиг
В компании АБ ЕПАМ доходы от практик по недвижимости и строительству остались на том же уровне, что и в 2014 году. Однако Иван Смирнов, управляющий партнер фирмы, говорит, что «изменилось не количество, а качество обращений».
«К консультантам давно не обращаются при реализации типовых проектов, с этим справляются внутренние юристы компании. В настоящее время консультантов, как правило, привлекают для целей поиска нестандартных решений. Часто клиенты обращаются в случае, если требуется консультирование в преддверии возможного судебного спора. Типовой работы больше нет, каждый проект требует своего уникального подхода», — полагает Иван Смирнов.
По словам Ирины Серовой, руководителя петербургского филиала «Хренов и партнеры», клиенты стали чаще обращаться к консультантам с целью провести правовой анализ действующих договоров на предмет их возможного пересмотра. Это она связывает с тем, что в кризис инвесторы более осторожно подходят к заключению сделок с недвижимостью.
Руководитель отдела недвижимости и инвестиций ИПП Ирина Мошнякова поясняет, что популярностью пользуются услуги по Due Diligence — они выполнялись с целью повышения экономической эффективности управления активами и связаны с намерением клиента вовлечь в оборот проблемные объекты (продажа, аренда, ипотека и т. п.), права на которые отсутствуют или недооформлены.
Судебный аргумент
Еще одной характерной кризисной чертой стало увеличение судебных дел в сфере недвижимости. «Увеличение судебных дел в условиях кризиса закономерно», — уверена Ирина Мошнякова, она связывает это с нестабильностью на строительном рынке. В ИПП возросли в том числе банкротные производства.
Рост числа обращений в суд отмечают и другие юрфирмы. «Одна из наиболее заметных тенденций — стало меньше запросов, связанных с реализацией инвестиционно-строительных проектов, но все больше судебных споров, — говорит Сергей Спасеннов, партнер «Пепеляев Групп». — Число исков в нашей практике выросло более чем на 30%. Все чаще в суды подаются явно сфальсифицированные документы, подписанные задним числом, представляются сомнительные экспертные заключения». Но основная масса исков в компании — требования по оплате работ подрядчикам или иски о возврате аванса со стороны заказчиков.
В Maxima Legal отмечают, что только «классическими» спорами все не обходится. «По моим наблюдениям, возрастает число довольно замысловатых требований, с которыми ранее, на растущем рынке, участники считали нецелесообразным «раздувать». В основном такие требования связаны с возмещением убытков. От компенсаций за нарушение различных инвестсоглашений до, например, возмещения вреда, причиненного загрязнением почв. Каждый сейчас (с определенными оговорками, конечно) пытается «заработать» как может», — заключает Евгений Дружинин. Кроме дел о неплатежах и банкротных, растет количество дел, связанных с оспариванием кадастровой стоимости. «Кризисные тенденции требуют сокращения операционных расходов компаний, отсюда и стремление сократить базу по налогу на имущество организаций и земельному налогу», — говорит Иван Смирнов. Еще один вид споров, который приобрел актуальность, связан с разрешением на строительство и легализацией самовольных построек.
Законные изменения
Существенное влияние на тенденции рынка недвижимости оказывает также переработка действующего законодательства. Изменения внесли в Земельный кодекс и в Гражданский. Поправки в ГК пока на практике не сказались, но этого можно ждать в ближайшем будущем. Некоторые поправки в ГК позволяют более гибко взаимодействовать с контрагентами, что немаловажно в кризис.
«Процесс адаптации к поправкам такого объема проходит долго и болезненно. Думаю, что в ближайший год мы еще услышим об этом», — рассуждает Евгений Дружинин о поправках к Земельному кодексу РФ, вступивших в силу в марте 2015 года.
