Что произошло

30 октября 2013 г. Совет Федерации одобрил Федеральный закон «О внесении изменений в статью 12 части первой и главу 30 части второй Налогового кодекса РФ» (об использовании кадастровой стоимости объектов недвижимости при расчете налоговой базы по налогу на имущество организаций).

Ожидается, что новые правила вступят в силу в 2014 году.

Нововведения

Законопроектом вводятся новые правила, в соответствии с которыми к отдельным объектам недвижимости в качестве налоговой базы по налогу на имущество применяется кадастровая стоимость (в первой версии проекта предлагалось применять кадастровую стоимость ко всем объектам недвижимости, в отношении которых она установлена). Новый порядок исчисления налога на имущество организаций распространяется на:

• офисные здания, торговые комплексы, помещения, используемые для размещения офисов, торговых объектов, объектов питания и бытового обслуживания;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства.

Для применения новых правил административно-деловым/торговым центром признается отдельно стоящее здание / сооружение:

• расположенное на земельном участке, один из видов разрешенного использования которого предусматривает размещение офисных зданий делового, административного и коммерческого назначения (торговых объектов, объектов общественного питания и/или бытового обслуживания – для торговых центров); или  
• предназначенное или фактически использующееся в целях делового, административного и коммерческого назначения (торговых объектов, объектов общественного питания и/или бытового обслуживания – для торговых центров).

Предназначение или фактическое использование здания (помещения в нем) определяется исходя из процентного отношения площадей офисного или торгового назначения от общей площади объекта недвижимости. Объект классифицируется как административно-деловой центр, если 20% от общей площади (включая приемные, переговорные, парковки) предназначено или используется в деловых, административных и коммерческих целях. Аналогичный подход применяется в отношении торговых центров.         

Закон предполагает возможность селективного налогообложения.

Если объект недвижимости классифицируется, как административно-деловой или торговый центр с точки зрения новых правил, и в отношении такого объекта определена кадастровая стоимость, налоговая база в виде кадастровой стоимости применяется в отношении такого объекта не сразу. В соответствии с новыми правилами перечень объектов, в отношении которых в качестве налоговой базы применяется кадастровая стоимость, определяется уполномоченным органом власти субъекта РФ. Соответственно, налоговая база в виде кадастровой стоимости применяется к объекту недвижимости только в том случае, если конкретный объект указан в перечне (перечень формируется до начала следующего налогового периода и публикуется в открытом доступе).

Налоговые ставки

Существенного изменения налоговых ставок не произошло:

• начиная с 2016 года общая ставка установлена на уровне 2%;
• также законом устанавливается переходный период на 2014–2015 годы, в течение которого применяются ставки 1% и 1,5% соответственно.

Важно отметить, что на переходный период федеральным законом в исключительном порядке установлены ставки для Москвы (субъект федерации – город федерального значения): 1,5% на 2014 год и 1,7% на 2015 год.  

Выводы

В первую очередь возросшее налоговое бремя ляжет на собственников деловых и торговых центров, которые были введены в эксплуатацию 7–10 лет назад и более. В меньшей степени изменения затронут собственников новых центров, т.к. их остаточная стоимость по данным бухгалтерского учета должна быть максимально приближена к рыночной стоимости объекта. Стоит ожидать, что изменения окажут косвенное влияние на рынок аренды торговых и офисных площадей.

Принципиальными эти изменения станут для тех, кто владеет российской недвижимостью через иностранные структуры, не имеющие в РФ постоянных представительств.  

Тотального увеличения налогового бремени для производства, что ожидалось в случае принятия проекта в первоначальной редакции, не произойдет. Тем не менее, отдельные объекты недвижимости на производстве (совмещенные производственные комплексы: административные помещения или административные здания на производственных площадках) могут быть затронуты указанными изменениями.

Наши рекомендации

Налогоплательщикам желательно провести оценку объектов недвижимости на предмет возможности их классификации в качестве объектов (административно-деловых / торговых центров), применительно к которым налоговая база по налогу на имущество будет определяться по кадастровой стоимости. Это позволит учесть возможное увеличение фискальной нагрузки в будущих периодах. Кроме того, в перспективе стоит оценить возможность оспаривания кадастровой стоимости в том случае, если она не соответствует рыночной стоимости объекта.

Также необходимо оценить наличие в структуре активов объектов недвижимости, которые принадлежат иностранным организациям, не осуществляющим в РФ деятельность через постоянное представительство, для того, чтобы оценить возможность изменения модели владения такими активами и ограничить возможность применения к таким объектам новых правил налогообложения по налогу на имущество организаций.