Двигатель недвижимости

Кризис на рынке недвижимости заставляет инвесторов быть осторожнее и искать новые способы оптимизации затрат – для этого они все чаще обращаются к юристам. Число обращений в практиках недвижимости возросло на 20-100%. Выросло и количество судебных споров.

Кризис на рынке недвижимос­ти по-разному сказался на юри­дических практиках: в одних фирмах количество обраще­ний по этому сегменту выросло в 2 раза, в других — равнозначно провалилось.

По кризисному счету

Консультанты из опрошенных фирм в ос­новном отмечают, что количество обраще­ний в практике недвижимости и строи­тельства в 2015 году увеличилось по срав­нению с прошлым годом. В «Пепеляев Групп» и «Хренов и партнеры» количест­во обращений и доходов выросло на 20%. В Институте проблем предприниматель­ства (ИПП) — возросло примерно в 2 ра­за, доходы, даже за неполный 2015 год, по сравнению с 2014 годом выросли на 88% за счет арбитражных споров и услуг Due Diligence юридическим лицам.

Однако увеличение количества обраще­ний не всегда вело к увеличению дохо­дов. «В этом году объем доходов по это­му направлению практически не изме­нился, — рассуждает Евгений Дружинин, руководитель практики недвижимос­ти и строительства Maxima Legal. — Воз­можно, в конце года и будет зафиксиро­ван небольшой прирост. Но, в отличие от 2014 года, пул проектов поменялся. С одной сторо­ны, увеличилось общее ко­личество проектов и кли­ентов, но «средний счет» стал меньше — это объек­тивные реалии кризиса». Он добавляет, что в послед­ние несколько лет в компа­нии также наблюдают по­степенный рост в общем пуле доли проектов в ре­гионах. «И это в том числе во многом связано с инвес­тиционной политикой Пе­тербурга», — уверен юрист.

Обратная ситуация в фир­ме «Адвокат ФРЕММ», где по этой практике и коли­чество обращений, и вы­ручка снизились почти на 50%. «Мы можем гово­рить о дальнейшей тен­денции к снижению обра­щений по этой практике — рынок недвижимости замер и сейчас довольно статичен. Продавцы и по­купатели заняли выжида­тельную позицию», — по­ясняет ситуацию Юлия Ко­пытова, руководитель от­дела по работе с клиента­ми ЗАО «Адвокат ФРЕММ».

Несмотря на то, что в не­которых фирмах число об­ращений по практике воз­росло, штат юристов в оп­рошенных компаниях не увеличивался.

Качественный сдвиг

В компании АБ ЕПАМ доходы от практик по недвижи­мости и строительству ос­тались на том же уровне, что и в 2014 году. Одна­ко Иван Смирнов, управ­ляющий партнер фирмы, говорит, что «изменилось не количество, а качество обращений».

«К консультантам давно не обращаются при реали­зации типовых проектов, с этим справляются внут­ренние юристы компании. В настоящее время кон­сультантов, как правило, привлекают для целей по­иска нестандартных реше­ний. Часто клиенты обра­щаются в случае, если тре­буется консультирование в преддверии возможного судебного спора. Типовой работы больше нет, каж­дый проект требует своего уникального подхода», — полагает Иван Смирнов.

По словам Ирины Серо­вой, руководителя петер­бургского филиала «Хре­нов и партнеры», клиенты стали чаще обращаться к консультантам с целью провести правовой анализ дей­ствующих договоров на предмет их воз­можного пересмотра. Это она связывает с тем, что в кризис инвесторы более ос­торожно подходят к заключению сделок с недвижимостью.

Руководитель отдела недвижимости и инвестиций ИПП Ирина Мошнякова поясняет, что популярностью пользуют­ся услуги по Due Diligence — они выпол­нялись с целью повышения экономичес­кой эффективности управления активами и связаны с намерением клиента вовлечь в оборот проблемные объекты (продажа, аренда, ипотека и т. п.), права на которые отсутствуют или недооформлены.

Судебный аргумент

Еще одной характерной кризисной чертой стало увеличение судебных дел в сфе­ре недвижимости. «Увеличение судебных дел в условиях кризиса закономерно», — уверена Ирина Мошнякова, она связыва­ет это с нестабильностью на строитель­ном рынке. В ИПП возросли в том числе банкротные производства.

Рост числа обращений в суд отмечают и другие юрфирмы. «Одна из наиболее за­метных тенденций — стало меньше за­просов, связанных с реализацией инвес­тиционно-строительных проектов, но все больше судебных споров, — говорит Сер­гей Спасеннов, партнер «Пепеляев Групп». — Число исков в нашей практике вырос­ло более чем на 30%. Все чаще в суды по­даются явно сфальсифицированные до­кументы, подписанные задним числом, представляются сомни­тельные экспертные за­ключения». Но основная масса исков в компании — требования по оплате ра­бот подрядчикам или иски о возврате аванса со сторо­ны заказчиков.

В Maxima Legal отмеча­ют, что только «классичес­кими» спорами все не обхо­дится. «По моим наблюде­ниям, возрастает число до­вольно замысловатых тре­бований, с которыми ранее, на растущем рынке, участ­ники считали нецелесооб­разным «раздувать». В ос­новном такие требования связаны с возмещением убытков. От компенсаций за нарушение различных инвестсоглашений до, на­пример, возмещения вре­да, причиненного загряз­нением почв. Каждый сей­час (с определенными ого­ворками, конечно) пытает­ся «заработать» как может», — заключает Евгений Дру­жинин. Кроме дел о непла­тежах и банкротных, рас­тет количество дел, связан­ных с оспариванием кадас­тровой стоимости. «Кри­зисные тенденции требуют сокращения операционных расходов компаний, отсюда и стремление сократить базу по налогу на имущес­тво организаций и земель­ному налогу», — говорит Иван Смирнов. Еще один вид споров, который при­обрел актуальность, свя­зан с разрешением на стро­ительство и легализацией самовольных построек.

Законные изменения

Существенное влия­ние на тенденции рын­ка недвижимости оказы­вает также переработка действующего законода­тельства. Изменения вне­сли в Земельный кодекс и в Гражданский. Поправ­ки в ГК пока на практи­ке не сказались, но этого можно ждать в ближай­шем будущем. Некоторые поправки в ГК позволя­ют более гибко взаимодей­ствовать с контрагентами, что немаловажно в кризис.

«Процесс адаптации к поправкам такого объема проходит долго и болез­ненно. Думаю, что в бли­жайший год мы еще услы­шим об этом», — рассуж­дает Евгений Дружинин о поправках к Земельно­му кодексу РФ, вступивших в силу в марте 2015 года.