Залоговые кредиторы застройщика-банкрота теперь получат намного меньше денег, чем ранее судебная власть считала справедливым, отмечают юристы.
Госдума РФ приняла в трех чтениях законопроект о компенсации кредиторам застройщика утраты залога при передаче недостроенного дома инвестору.
Законопроект № 289603-8 был разработан во исполнение пункта 4 резолютивной части постановления Конституционного суда от 21 июля 2022 года № 34-П в связи с запросом Верховного суда и жалобой Анны Шалимовой (см. статью КС РФ встал на сторону кредиторов застройщиков-банкротов).
Законопроект предусматривает механизм компенсации залоговым кредиторам застройщика-банкрота, не имеющим статуса участников строительства и утратившим залог вследствие передачи объекта незавершенного строительства Фонду развития территорий.
В соответствии с поправками кредиторы, не являющиеся участниками строительства, по обязательствам, обеспеченным залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве застройщика, предъявляют требования к Фонду развития территорий или Фонду субъекта РФ в размере, установленном статьей 201.14 закона о банкротстве.
При этом установлены гарантии погашения требований кредиторов второй и последующих очередностей удовлетворения текущих платежей.
Требования кредиторов, не являвшихся участниками строительства, по обязательствам, которые были обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, чьи требования не удовлетворены в деле о банкротстве, подлежат удовлетворению Фондом развития территорий или Фондом субъекта РФ независимо от того, завершено ли производство по делу о банкротстве застройщика на момент вступления в силу данного законопроекта, в том числе вне рамок дела о банкротстве застройщика.
При этом в случае получения указанными лицами полного или частичного удовлетворения своих требований в ходе процедуры, применяемой в деле о банкротстве застройщика, либо полного или частичного удовлетворения своих требований Фондом развития территорий или Фондом субъекта РФ вне рамок дела о банкротстве застройщика сумма соответствующей выплаты подлежит соразмерному уменьшению.
Если производство по делу о банкротстве застройщика возбуждено до дня вступления в силу данных положений и на дату вступления в силу осуществлена передача имущества и обязательств, кредиторы, не являющиеся участниками строительства, по обязательствам, которые были обеспечены залогом, вправе не позднее 90 дней со дня вступления в силу данных положений предъявить требования к Фонду развития территорий или Фонду субъекта РФ в размере, установленном статьей 201.14 закона о банкротстве.
Фонд развития территорий или Фонд субъекта РФ производят расчеты с указанными кредиторами в размере предъявленных требований в срок не позднее 60 дней со дня получения соответствующего требования.
Указанные сроки обусловлены применяемыми в деле о банкротстве процедурами, направленными на установление и удовлетворение указанных требований, с учетом сложившейся правоприменительной практики. […]
Анастасия Карепова, юрист практики недвижимости и строительства АБ ЕПАМ, отметила, что данный закон предполагает введение правовых гарантий защиты прав кредиторов застройщика, не являющихся участниками долевого строительства, требования которых обеспечены залогом прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок.
Анастасия Карепова, юрист практики недвижимости и строительства Адвокатское бюро ЕПАМ: «Изначально законопроект был разработан во исполнение постановления Конституционного суда РФ № 34-П от 21 июля 2022 года. В указанном постановлении Конституционный суд признал не соответствующими Конституции положения закона, которые отменили предусмотренные законом о банкротстве гарантии защиты прав залоговых кредиторов застройщика для объектов капитального строительства, возведение которых началось до 1 июля 2019 года, что ставило таких лиц в неравное положение по сравнению с другими кредиторами. Гарантии заключались в том, что передача участникам строительства объекта незавершенного строительства могла быть осуществлена только при отсутствии у застройщика-банкрота залоговых кредиторов, которые не являются дольщиками, либо с согласия таких кредиторов, либо если на депозитный счет арбитражного суда внесены денежные средства в размере не менее 60% от долга перед залоговыми кредиторами.»
Изменения, внесенные принятым Госдумой законом, Анастасия Карепова оценивает «только положительно».
«Они направлены на защиту интересов иных залоговых кредиторов застройщиков, помимо участников долевого строительства, которыми чаще всего на практике выступают кредитные организации. С момента внесения законопроекта в Государственную Думу были предложены поправки, большинство из которых были приняты к третьему чтению. В первую очередь, закон признает утратившими силу положения закона, которые отменяют перечисленные гарантии защиты прав залоговых кредиторов в ходе банкротства застройщика. Кроме того, закон вносит изменения в законодательство о банкротстве, в соответствии с которыми в случае банкротства застройщика требования залоговых кредиторов будут погашены Фондом развития территорий или региональным Фондом защиты прав дольщиков», — пояснила она.
По словам Анастасии Кареповой, закон также предусматривает переходные положения, которые предусматривают защиту прав залоговых кредиторов застройщика, не являющихся участниками долевого строительства, требования которых были включены в реестр требования кредиторов, но не были удовлетворены к моменту принятия закона.
«Такие кредиторы также вправе требовать уплаты Фондом развития территорий или региональным Фондом защиты прав дольщиков, которым были переданы права и обязательства застройщика, соответствующей денежной суммы. Указанные лица вправе обратиться в суд с требованиями в срок не позднее 90 календарных дней со дня вступления закона в силу, при этом соблюдение досудебного порядка урегулирования споров не требуется», — подытожила она. […]
