14 апреля 2020
Новые правила аренды недвижимости в 2020 году

В начале апреля принят закон, дающий право на отсрочку внесения арендных платежей за недвижимость в 2020 году (Федеральный закон от 01.04.2020 № 98-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций»).

03.04.2020 было принято постановление Правительства Российской Федерации № 439 «Об установлении требований к условиям и срокам отсрочки уплаты арендной платы» («Постановление»).

1. Ключевые положения Постановления

Кто может воспользоваться правом на отсрочку?

Юридические лица и индивидуальные предприниматели из отраслей, наиболее пострадавших в связи с коронавирусной инфекцией, являющиеся арендаторами любой недвижимости, за исключением жилых помещений.

Перечень наиболее пострадавших отраслей определен Правительственной комиссией по повышению устойчивости развития российской экономики. Он включает в себя в частности такие сферы, как авиаперевозки, туризм, гостиничный бизнес, общественное питание.

С какого момента можно перестать вносить арендные платежи?

С момента введения в регионе режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации («особый режим») до 1 октября 2020 года.

Нужно ли заключать дополнительное соглашение для активации отсрочки?

Отсрочка предоставляется на основании соглашения, которое арендодатель обязан заключить в течение 30 дней после обращения арендатора.

При этом предусмотренные Постановлением льготы будут применяться независимо от даты заключения соглашения – например, нельзя взыскать пени за просрочку.

Фактически это может значить, что активация отсрочки осуществляется автоматически без заключения дополнительного соглашения. Вместе с тем практики пока нет, поэтому рекомендуем не затягивать с предъявлением требований к арендодателю (см. подробнее в п. 3).

В каком размере можно отсрочить платежи?

В период особого режима, но не позже 1 октября 2020 года – полностью.

С момента прекращения особого режима до 1 октября 2020 года – в размере 50 % арендной платы.

Когда и как придется выплачивать арендную плату, по которой получена отсрочка?

  • с 1 января 2021 года по 1 января 2023 года;
  • не чаще одного раза в месяц;
  • в равном размере, не превышающем половину ежемесячной арендной платы.

На какие платежи нельзя получить отсрочку?

Платежи за коммунальные услуги и расходы по содержанию имущества, если только в период особого режима арендодатель не освобожден от их несения.

Нужно ли будет доплачивать за предоставление отсрочки? Начисляются ли проценты?

Нет, любые дополнительные платежи и меры ответственности в связи с отсрочкой запрещены.

Можно ли наряду с отсрочкой арендной платы добиться её снижения?

Да, при отсрочке внесения арендных платежей стороны могут согласовать еще и снижение их размера, это допускается Постановлением, но уже как рекомендация.

В то же время в случае невозможности использования недвижимости в связи с действием особого режима арендатор может требовать снижения арендной платы, это право ему предоставлено новым Федеральным законом от 01.04.2020 № 98-ФЗ (ч. 3 ст. 19).

Зависит ли возможность получения отсрочки по уплате арендной платы от предоставления иных мер поддержи арендатора?

Нет, получение отсрочки возможно арендаторами, независимо от того, были ли им предоставлены иные меры поддержки или нет.

Могут ли органы власти улучшить условия и сроки отсрочки, предусмотренные Постановлением? Можно ли это сделать соглашением сторон?

Да, условия и сроки отсрочки могут изменяться, как органами власти и местного самоуправления (для государственного / муниципального имущества), так и соглашением сторон. Однако нельзя ухудшать условия, гарантированные Постановлением.

2. Что осталось за рамками Постановления

Новые правила не отвечают, а, следовательно, еще более остро ставят многие вопросы, например:

  • можно ли требовать не отсрочки, а освобождения от арендных платежей по общегражданским нормам (например, прекращение обязательств невозможностью исполнения)? Или принятые положения исключают их применение и, таким образом, это всё, на что могут рассчитывать арендаторы?
  • какова судьба арендаторов из других отраслей, не входящих в правительственные перечни, ведь на многих из них также распространяются ограничительные меры?
  • значат ли новые правила, что нельзя требовать прекращения договора, например, в связи с существенным изменением обстоятельств?

Учитывая, что и в самом Постановлении есть ссылка на ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации о форс-мажоре, можно предположить, что все общие положения должны по-прежнему применяться к этой ситуации.

3. Рекомендации по применению новых правил В связи с появлением новых норм рекомендуем арендаторам:

  • срочно подготовить и направить арендодателю позицию о снижении / отсрочке арендной платы, возможно, даже с проектом дополнительного соглашения;
  • при заключении соглашения об отсрочке предусматривать:
    • срок, на который предоставляется отсрочка;
    • периоды и размеры платежей, в отношении которых предоставляется отсрочка;
    • платежи, в отношении которых отсрочка не предоставляется;
    • размер платежей по погашению задолженности либо порядок их расчета для каждого периода;
    • сроки и порядок внесения таких платежей.
  • если не удается договориться - заявлять требования об отсрочке / снижении арендной платы, в том числе в судебном порядке, а также жаловаться в правоохранительные органы;

В любом случае необходимо учитывать, что Указами Президента Российской Федерации дни с 30.03.2020 по 30.04.2020 объявлены нерабочими. По общему правилу, срок внесения платежей по договорам, приходящийся на нерабочий день, переносится на ближайший рабочий день.

Безусловно, возможность заявления тех или иных требований должна оценивается в каждом конкретном случае индивидуально.

Авторы: партнер Елена Гаврилина, советник Антон Алексеев, стажер адвоката Владислав Мальцев.

КЛЮЧЕВЫЕ КОНТАКТЫ