30 июня 2012
Журнал «Коммерческая недвижимость» публикует комментарий Никиты Гурина в статье о влиянии на ритейлеров инициативы властей сделать невъездным для автомобилей центр Москвы по выходным и праздничным дням

Тверскую сделают пешеходной

По выходным, предпраздничным дням и в дни проведения крупных культурных мероприятий центр Москвы могут объявить невъездным для автомобилей. Власти обещают просчитать все последствия ограничений для транспортной системы столицы и организовать дополнительные парковки в местах, где вводятся перекрытия. Каким образом нововведение отразится на ритейлерах, располагающихся на центральных улицах?

Концепция развития пешеходных зон была разработана столичным департаментом транспорта совместно с компанией PricewaterhouseCoopers по поручению мэра Москвы Сергея Собянина.

Для автомобилей могут закрыть улицы: Тверская, Кузнецкий Мост и Никольская, причем уже в этом году. Объявлять о планах закрытия улиц планируется за 10 дней до начала мероприятия - с обязательным принятием правового акта, устанавливающего точные дату и время перекрытия.

Ритейлеры неоднозначно относятся к инициативе властей. Как сообщили в торгово-офисном центре Nikol'skaya Plaza, на Никольской улице плотного автомобильного трафика не наблюдается, так как есть проблемы с парковкой и въезд на улицу затруднен, а по праздникам проезд и так перекрывают.

"Магазины, расположенные на Кузнецком Мосту и Никольской улице, скорее всего, будут функционировать без изменений. Это связано с тем, что доступ на Кузнецкий Мост частично закрыт для автотранспорта, а Никольская улица односторонняя и не представляет особой значимости для автомобилистов", - подтверждает Екатерина Подлесных, руководитель направления street retail Knight Frank.

Другое дело - запрет автомобильного движения на Тверской, которая является одной из самых оживленных улиц столицы. Впрочем, пока ритейлеры инициативу воспринимают спокойно. По словам Александра Малиса, президента "Евросети", "ничего экстраординарного" в случае одобрения инициативы властей не произойдет, так как магазин "Евросеть" на Тверской ул., 4, львиную долю прибыли приносит в рабочие дни.

Однако в компании готовы и к худшему развитию событий. "Если прибыль магазина снизится, даже незначительно, то привлекательность места существенно упадет из-за высоких арендных ставок", - говорит г-н Малис. Тогда "Евросеть" будет договариваться о снижении стоимости аренды или даже закрывать некоторые магазины.

Из-за возможного изменения товарооборотов вопрос пересмотра арендных ставок неизбежно возникнет, соглашаются эксперты. "Важно понимать период времени, на который будут перекрываться улицы. Если перекрытие произойдет единовременно на 6 часов в выходной, то это может не отразиться на продажах магазинов, если на выходные (два дня), то покупательские потоки могут скорректироваться", - отмечают в компании "Магазин Магазинов" в ассоциации с CBRE.

При этом ритейлер-собственник, несущий убытки из-за запрета властей, скорее всего, не сможет добиться компенсации в суде: ему придется доказать противозаконность акта, убытки и связь убытков с принятием акта органа публичной власти, отмечает Никита Гурин, юрист адвокатского бюро ЕПАМ. Город может даже обосновать, что стоимость недвижимости увеличилась - из-за того, что мера принята для поднятия социально-экономического статуса города.

Между тем эксперты считают, что ритейлерам в связи с инициативой властей волноваться не следует. Показательным является пример запрета парковок в 2010 году. От этой меры пострадали торговые операторы, работающие в сегменте "премиум" и выше, тогда как аналогичные показатели арендаторов сегментов "средний минус" и "средний" показали значительный рост, говорит г-жа Подлесных (хотя, по словам г-на Малиса, "Евросеть" на Тверской лишилась нескольких процентов прибыли). "Для многих арендаторов класса "премиум" и выше наличие парковки является одним из важнейших аспектов при выборе помещения, поэтому подобные инициативы московских властей могут негативно отразиться на работе их магазинов в случае отсутствия грамотно спланированной организации дополнительных парковочных мест. Также новые бренды, выходящие на московский рынок, могут отказаться от своих планов по открытию бутиков на Тверской", - предупреждает Екатерина Подлесных.

Однако около 70% "тверских" ритейлеров работают в средних сегментах, поэтому в целом инициативы властей положительно отразятся на арендаторах. В любом случае, для того, чтобы запретить въезд автомобилей на определенные улицы, властям нужно будет сначала установить пешеходные зоны в схемах территориального планирования и зонирования Москвы, а затем обозначить запрет на местности.