Законодательные изменения на рынке недвижимости: must do 2016

В 2015 году реформирование законодательства в сфере недвижимости было достаточно продуктивным. В частности, это касается регистрации прав на недвижимое имущество, а также предоставления всем желающим доступа к Земельному кадастру и Госреестру вещных прав на недвижимое имущество. 

Однако не меньше вопросов все еще требуют решения. Это и упрощение градостроительного законодательства, и создание детальных планов территорий, и земельная реформа. 

Что нуждается в законодательном урегулировании в первую очередь, рассказали ведущие юристы отрасли – участники Украинского клуба недвижимости.

Земельная реформа

Большинство специалистов сходятся во мнении, что реформа земельных отношений – первоочередная задача для законодателей в 2016 году. Однако в чем будет заключаться реформа, и какими будут земельные отношения после ее проведения, пока неясно. 

9 декабря 2015 года вступил в силу Закон «О внесении изменений в Раздел Х «Переходных положений» Земельного Кодекса Украины о продлении запрета отчуждения сельскохозяйственных земель». Закон обязывает Кабинет Министров до 1 марта 2016 года внести на рассмотрение Верховной Рады проект Закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

«На сегодняшний день не до конца ясно, будут ли сельскохозяйственные земли после принятия Закона в полностью свободном обороте» - отмечает управляющий партнер киевского офиса Baker & McKenzie Сергей Пионтковский. – «Предыдущие проекты Закона носили достаточно дискриминационный характер, все так же запрещая продажу сельхозземель не только нерезидентам, а и юридическим лицам Украины, а также предоставляя преимущественное право выкупа в первую очередь государству в лице органов исполнительной власти или же органам местного самоуправления».

Мораторий будет действовать, как минимум, до 1 января 2017 года. Однако юристы предполагают, что после его отмены, появятся другие механизмы, ограничивающие свободный оборот сельскохозяйственных земель.

Вместе с тем, Олег Бойчук, адвокат, советник практики недвижимости ЮБ ЕПАМ Украина отмечает, что среди известных инициатив по развитию рынка земли на первый план выходит идея о предоставлении возможности свободно продавать, передавать в залог и т.п. право аренды земли. «Если именно эта идея будет взята за основу, есть смысл распространить её на земельные отношения в целом, а не только в рамках аграрной сферы. На фоне существующих проблем с выделением земли под застройку, это помогло бы развитию новых градостроительныхпроектов» - считает специалист.

Упрощение и дерегуляция

Есть у рынка недвижимости и ряд «хронических» проблем, решение которых постоянно откладывается или передается от одних инстанций другим. Среди таких проблем:

• зонирование, генплан и детальные планы территорий (ДПТ);
• длительная и забюрократизированная процедура землеотвода;
• сложности получения разрешения на строительство, которые продолжают существовать, несмотря на все упрощения;
• паевые взносы, без уплаты которых здания попросту не вводятся в эксплуатацию;
• проблемы во взаимодействии застройщиков с инфраструктурными монополистами.

«К сожалению, фактор децентрализации не всегда способствует эффективному решению этих проблем» - говорит Олег Бойчук. - «Он лишь позволяет перекладывать ответственность за них с центрального уровня на местный и наоборот. Но больше всего рычагов влияния именно у законодателя».

Одним из ключевых для девелоперов является вопрос отмены паевых взносов и сокращения разрешительных процедур. «В Украине более 100 разрешительных процедур, в то время как, например, в Словакии их всего 4», - говорит генеральный директор компании ТММ Николай Толмачев. – «Нужно просто дать застройщикам возможность строить: отменить большинство разрешений и ввести уголовную ответственность за несоблюдение строительных норм».

Паевые взносы - это дополнительный налог, который тоже необходимо отменить, утверждает Николай Толмачев. И приводит в качестве примера Турции, где после либерализации налогообложения строительной сферы начался строительный бум.

В декабре на рассмотрение парламента был подан законопроект, которым предлагается отменить паевые взносы – как раз на основании того, что они относятся к непрямым налогам. Последние в Украине законодательно запрещены. Девелоперы, безусловно, инициативу приветствуют. Однако согласятся ли депутаты упразднить такой источник наполнения казны, сказать трудно.

Doing Busines

Еще одна составляющая, требующая безотлагательного реформирования, – это законодательные акты, направленные на повышение инвестиционной привлекательности украинского рынка недвижимости.

Пока что в рейтинге Doing Business Украина существенно отстает от других стран региона. Основные причины этого – стоимость разрешительных документов, достигающая иногда 15% стоимости всех строительных работ, и проволочки при регистрации права собственности. За последний год, по данным IFC, Украина поднялась в рейтинге с 87 на 83 место. Но этого недостаточно для привлечения инвесторов. Последние, кстати, вполне могли бы поучаствовать в реализации программ доступного жилья, которые уже не первый год активно обсуждаются на всех уровнях. Реализация таких программ способствовала бы развитию строительной отрасли в нынешнее столь непростое время и дала бы хороший социальный эффект.

«По факту мы видим лишь бесконечные разговоры о перспективности таких проектов, в то время как реальных проектов не видно, поскольку существующие риски преобладают над любым потенциалом», - говорит Олег Бойчук. – «Естественно, политические и макроэкономические риски простыми законами не устранить, но все же можно попытаться сделать такие проекты более привлекательными для инвесторов уже сейчас, поработав со специфическими отраслевыми рисками и предложив специальные стимулы».

В центре внимания, по мнению юриста, должно быть максимальное упрощение согласовательных процедур, прежде всего, землеотвода и разрешений на строительство, гарантия неизменности правового режима, а также улучшение финансовых условий, в том числе, внедрение льготного фискального режима.

Наконец, не следует забывать, что строительная отрасль в Украине лидирует в коррупционных анти-рейтингах: «Если мы хотим качественных изменений, представители девелоперского и строительного бизнеса должны стоять в авангарде всех антикоррупционных инициатив в стране и, в частности, следить за тем, чтобы реформа правоохранительной системы была максимально эффективной» - подчеркивает Олег Бойчук.