25 декабря 2014
Регулирование недвижимости: итоги 2014 года и перспективы на 2015 год

Подводя итог 2014 года в части регулирования недвижимости, необходимо осознавать, что, к сожалению, в силу объективных обстоятельств эта сфера не была приоритетной для страны в данном промежутке времени. Исходя из этого, на уровне нормативного регулирования в уходящем году решались в основном технические вопросы, в то время как решение концептуальных структурных вопросов, которые традиционно подымают волну дискуссий в политической, социальной, бизнес- и юридической плоскостях, было отложено. Именно в таком ключе предлагаю резюме основных состоявшихся и перспективных изменений в регулировании недвижимости.

Итак, основные изменения в регулировании недвижимости в 2014 году:

1. Получение открытого доступа к информации о недвижимом имуществе

25 ноября 2014 года вступил в силу недавно принятый Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно определения конечных выгодополучателей юридических лиц и публичных деятелей» от 14 октября 2014 года № 1701-У11 (далее - Закон о бенефициариях).

Основные изменения, предусмотренные Законом о бенефициариях, направлены на (а) раскрытие информации о конечных бенефициариях юридических лиц, зарегистрированных в Украине (данное требование распространяется как на учреждаемые, так и на уже зарегистрированные юридические лица), и (б) получение открытого доступа к информации о правах на недвижимое имущество.

Что касается недвижимого имущества, то Законом предусмотрено, что информация о вещных правах на недвижимое имущество и их обременениях, содержащаяся в Государственном реестре прав на недвижимое имущество, становится публично доступной в течение трех месяцев с даты вступления Закона в силу (то есть до 25 февраля 2015 года). Любое лицо сможет получить соответствующую информацию исключительно по объекту недвижимого имущества в электронной форме через официальный сайт Государственной регистрационной службы. Поиск информации по объекту недвижимого имущества и субъекту права смогут осуществлять только специально уполномоченные должностные лица органов государственной власти, а также адвокаты и нотариусы.

О процедуре такого доступа, а также других деталях станет известно, когда будет принят соответствующий порядок. А тем временем остается надеяться, что такой порядок будет прозрачным и не будет ограничивать основную идею, заложенную в Закон, а также что доступом к такой информации будут пользоваться надлежащим образом, в т. ч. СМИ, правоохранительные органы и прочие заинтересованные лица.

2. Изменения в работе реестра прав

Ключевая для недвижимости база данных (Реестр прав собственности на недвижимое имущество и их обременений) продолжает совершенствоваться. В начале 2014 года начал действовать Закон Украины «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины касательно усовершенствования и упрощения процедуры государственной регистрации земельных участков и имущественных прав на недвижимое имущество» от 4 июля 2012 года № 5037-У1. Также в феврале 2014 года вступил в силу новый Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и их обременений, утвержденный постановлением Кабинета Министров от 17 октября 2013 года № 868. Среди важных нормативных документов также можно отметить приказ Министерства юстиции «О мероприятиях касательно государственной регистрации прав на земли сельскохозяйственного назначения» от 28 мая 2014 года № 845/5, а также распоряжение Кабинета Министров «Некоторые вопросы предоставления административных услуг органов исполнительной власти через центры предоставления административных услуг» от 16 мая 2014 года № 523-р.

Конечно, нельзя сказать, что указанные и другие нормативные документы кардинально

повлияли на работу реестра в 2014 году, но все же они внедрили ряд усовершенствований, которые в целом оптимизируют работу с реестром. Среди самых заметных усовершенствований можно отметить возможность представления заявления о регистрации имущественных прав почтой (что не столько оптимизирует работу с реестром, сколько помогает бороться с практикой безосновательных отказов регистраторов), урегулирование вопросов регистрации прав в случае утраты или повреждения правоустанавливающих документов и выдачи дубликатов, упрощение регистрации права собственности и производных прав (путем представления одного заявления, а также внедрения упрощенной процедуры регистрации обременений), усовершенствование процедуры регистрации прав на объект, построенный с привлечением средств инвесторов (путем более четкого разграничения документов, которые должны представляться каждой из сторон), уточнение требований к регистрации прав, возникших ранее с различными историческими особенностями, или производных к ним прав (права «советских» времен и т. п.).

Многие из таких усовершенствований являются скорее исправлением недостатков первоначальной процедуры. Тем не менее это не отменяет их полезности. К сожалению, приходится отметить, что не все проблемные аспекты оптимизированы и не все усовершенствования на практике работают согласно букве закона (особенно сроки), что указывает на необходимость продолжить улучшение работы реестра.

3. Упразднение Земельного банка

Земельный банк, дискуссия о создании которого не прекращалась с момента возникновения такой идеи, был упразднен, так и не заработав полноценно. Это событие в определенной степени возвращает начатую предыдущей властью земельную реформу

на несколько этапов назад, что в целом представляется достаточно рациональным решением, учитывая непрозрачность, заложенную в саму концепцию Земельного банка, а также необходимость переосмыслить предыдущие наработки по земельной реформе в свете новых системных реформ, которые запускаются в государстве в настоящее время.

4. Крым и зона АТО

Законами «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» от 15 апреля 2014 года № 1207-УП и «О создании свободной экономической зоны «Крым» и об особенностях осуществления экономической деятельности на временно оккупированной территории Украины» от 12 августа 2014 года № 1636-УП государство отреагировало на события в Крыму, в т. ч. в отношении связанных с ними вопросов недвижимости.

Так, украинское законодательство исходит из того, что юрисдикция Украины распространяется на имущество, расположенное в Крыму, а также устанавливает ряд запретов и ограничений на операции с таким имуществом, в частности: (а) приобретение и прекращение права собственности на недвижимое имущество на территории Крыма осуществляется согласно законодательству Украины, (б) запрещены сделки с объектами недвижимого имущества на территории Крыма, стороной которых является лицо, находящееся в собственности или под контролем страны-оккупанта; и (в) любая сделка, совершенная с нарушением указанных выше требований законодательства Украины, является ничтожной. Аналогичных или похожих законов в отношении имущества, расположенного в зоне АТО на востоке Украины, нет - соответственно, предполагается, что украинская юрисдикция там осуществляется на общих основаниях с особенностями, предусмотренными для зоны АТО.

Кроме этого, на уровне подзаконных актов Министерства юстиции был предложен временный выход для всех, кому необходимо осуществить регистрационные действия в отношении недвижимости, расположенной на проблемных территориях. Например, что касается зоны АТО на Востоке Украины, то заявления о государственной регистрации имущественных прав на недвижимое имущество, расположенное в границах территорий Луганской и Донецкой областей, могут представляться в любой орган государственной регистрации прав на территории области, в пределах которой расположено недвижимое имущество, а также в органы государственной регистрации прав Харьковской, Полтавской, Днепропетровской, Запорожской, Житомирской, Сумской и Черниговской областей. В то же время заявления в отношении крымского имущества могут представляться в соответствующие органы Запорожской и Херсонской областей. Правда, нельзя не отметить практические сложности в работе этих органов, что обусловлено их объективной перегрузкой и неподготовленностью к таким мерам.

5. Публичный доступ к градостроительной документации

Закон от 27 марта 2014 года № 1170-УП внедрил довольно прогрессивный и очень необходимый для градостроительных потребностей принцип открытости генерального плана населенных пунктов. Так, устанавливается, что материалы генерального плана не могут содержать информацию с ограниченным доступом и быть ограниченными для доступа. Общая доступность материалов генерального плана обеспечивается путем его размещения на веб-сайте органа местного самоуправления и в местных периодических печатных СМИ, а также в общедоступном месте в помещении такого органа.

Тем не менее открытость и даже наличие генерального плана остается повсеместной проблемой с небольшим количеством приятных исключений. Более того, уже появляются законопроекты, предусматривающие частичное закрытие доступа к генеральным планам, что на практике может легко превратиться в почти полное его закрытие.

По убеждению автора, ограничение доступа к генеральному плану может быть допустимо только в исключительных случаях, которые необходимо четко идентифицировать в законе, обеспечив при этом возможность свободного доступа к основным его материалам. Наличие актуального генерального плана, равно как и зонирования, а также доступ к соответствующим материалам, при нынешнем уровне функционирования градостроительной системы, которая далека от того, чтобы быть названной эффективной и прозрачной, должны стимулироваться государством с особенной силой, а не откладываться или ограничиваться.

Далее перейдем к блоку перспективных изменений. Необходимо отметить, что сейчас обсуждается множество таких изменений, причем в разных вариантах, и предугадать перспективы каждого из них не представляется возможным. По этой же причине не будем останавливаться на конкретных законопроектах, а выделим те изменения, которые, на мой взгляд, кажутся наиболее логичными и востребованными для отрасли:

6. Реализация положений Коалиционного соглашения по вопросам недвижимости и строительства

Коалиционное соглашение содержит 5 пунктов, касающихся регулирования недвижимости и строительства: обеспечение зонирования территорий; усовершенствование процедуры присоединения к монопольным инженерным сетям; оптимизация разрешительной системы; упрощение процедуры и сокращение сроков предоставления прав на землю; урегулирование процедуры приобретения права собственности на объекты незавершенного строительства.

Все они являются актуальными и в действительности отражают основную проблематику отрасли. Наиболее важными среди них и даже критичными, на мой взгляд, являются проблемы зонирования и подключения к сетям монополистов.

Концепция зонирования уже давно предусмотрена в законодательстве, однако ее имплементация постоянно откладывалась. Это же касается разработки и доступности материалов генеральных планов, о чем уже упоминалось. При этом финансовые и другие трудности, на которые ссылаются государственные и местные органы как на препятствия имплементации этих вопросов, при детальном изучении оказываются не такими непреодолимыми. Между тем профессиональное сообщество и отраслевые организации уже давно поддерживают эту концепцию. Таким образом, заминка обусловлена в основном нехваткой политической воли. Без урегулирования этих вопросов градостроительная отрасль в Украине не может быть прозрачной.

В то же время урегулирование подключения к сетям монополистов в значительной мере решит проблему непредсказуемости строительного процесса - как в технической, так и в финансовой плоскости. Злоупотребление монопольным положением является грубым нарушением закона практически в любой юрисдикции, и ожидается, соответственно, что и Украина будет применять это правило в строительной отрасли.

Что касается других строительных положений соглашения, то все они, безусловно, так же важны для отрасли. Все они в основном относятся к процедурным вопросам, где Украина уже показала неплохой прогресс в последние годы, что, в частности, отразилось на улучшении положения нашей страны в рейтинге Doing. Полагаю, что в этом направлении главное - не столько искать новых путей зарегулировать уже существующие процедуры, сколько сфокусироваться на исполнении этих процедур и правил.

7. Земельная реформа

Земельная реформа - это еще одно отложенное во времени системное изменение в сфере недвижимости. Предыдущая власть ранее приступила к реализации определенных наработок (запуск земельного кадастра, попытка внедрения земельного банка и т. д.), однако в изменившихся политических и правовых реалиях предыдущая концепция земельной реформы требует обновления.

Новое правительство пока комплексно не высказывалось по этому вопросу, а между тем проблематика остается той же: будущее моратория на отчуждение сельскохозяйственной земли и определение четких правил, позволяющих запуск рынка сельскохозяйственной земли. В то время, когда необходимость реально работающего аграрного сектора является значительной частью продовольственной и экономической безопасности страны, пренебрегать этими вопросами и впредь затягивать их решение будет крайне безответственно.

8. Реформа ГАСКа

Государственный архитектурно-строительный контроль традиционно воспринимается одним из наиболее проблемных бюрократичных элементов существующей системы. В свете оглашенных новым правительством реформ государственного аппарата, направленных на дерегуляцию и децентрализацию, выглядит целесообразным минимизировать в органах ГАСКа обострившуюся фискальную и прокурорскую функцию, акцентировав внимание на их технической функции как на основной. К сожалению, известные на сегодняшний день законопроекты не реализуют эту цель в полной мере.

9. Право собственности на землю юридических лиц

Одним из показательных примеров множества положений украинского законодательства, которые применяются или могут применяться ограничительно в результате неточных формулировок или других технических причин, не имеющих ничего общего с реальными целями таких положений, является ст. 82 Земельного кодекса Украины. В частности, в ней искусственным образом создана неопределенность в отношении (не)возможности совместных предприятий, зарегистрированных в Украине, приобретать землю несельскохозяйственного назначения, а также оснований для приобретения такой земли украинскими предприятиями, которые почему-то приравниваются к иностранным исключительно в силу того, что их участниками/акционерами являются нерезиденты Украины. В то время, когда повышение привлекательности Украины для иностранных инвестиций является одним из приоритетов, необходимость в упразднении подобных искусственных барьеров должна стать очевидной.

«ЮРИСТ&ЗАКОН», № 50