В 2017 году градостроительная деятельность подверглась основательному реформированию, в частности в части разрешительной документации по строительству, лицензированию строительной деятельности, экспертизе строительных проектов, усилению ответственности за нарушение законодательства в сфере градостроительной деятельности и т. п. Несмотря на то, что рынок уже начал действовать по новым правилам, выводы о результатах имплементации данных изменений и их влиянии на инвестирование в объекты строительства в целом пока делать рано. Уместно сосредоточить внимание на вопросах, урегулирование которых необходимо для повышения интереса иностранных и локальных инвесторов к строительным проектам.
Мораторий и градостроительная документация
Так, острой является проблема моратория на передачу земельных участков государственной или коммунальной собственности в собственность или пользование физическим и юридическим лицам для градостроительных нужд в случае отсутствия плана зонирования или детального плана территории (ДПТ).
С одной стороны, наличие моратория можно считать положительным явлением, поскольку теоретически дает общественности возможность влиять на застройку территории в ходе разработки градостроительной документации, которой должны отвечать инвестиционные намерения застройщика. С другой стороны, такое требование законодательства фактически является барьером на пути инвесторов для вложения средств в строительные проекты, поскольку у значительной части населенных пунктов Украины нет утвержденных планов зонирования и ДПТ.
Разработка и утверждение градостроительной документации является длительным, бюрократическим и затратным процессом, в связи с чем потенциальные инвесторы отказываются от своих намерений по застройке определенной территории, поскольку не хотят ждать год-полтора (по оптимистичным прогнозам), пока местные органы утвердят ДПТ. Если застройщик не отказывается от своих намерений, ему вероятно придется профинансировать разработку ДПТ, что в результате приводит к повышению стоимости объектов недвижимости.
Ситуация усложняется и тем, что на законодательном уровне отсутствует определение понятия «градостроительные нужды». На практике есть понимание, что градостроительные нужды следует рассматривать в контексте целевого назначения земельного участка. В таком случае если земельный участок отводится для нового строительства, то необходимость плана зонирования или ДПТ очевидна. В случае с реконструкцией, например, возникают сомнения. Что касается передачи земельного участка для обслуживания и эксплуатации существующих объектов, то действие моратория в таком случае не должно препятствовать оформлению прав на землю.
С целью улучшения инвестиционного климата на рынке недвижимости законодателям следует рассмотреть возможность ограничения моратория или его замены на более взвешенный механизм. С этой целью уже зарегистрировано несколько законопроектов, которые в той или иной мере направлены на решение проблемы оформления прав на землю при отсутствии плана зонирования или ДПТ. Например, проектом Закона № 7118-1 от 04.10.2017 предлагается закрепить случаи, на которые действие ч. 3 ст. 24 ЗУ «О регулировании градостроительной деятельности» распространяться не будет, в частности, в случае расположения на земельном участке здания (сооружения), находящегося в собственности физического или юридического лица. Проектом Закона № 6403 от 21.04.2017, который уже принят в первом чтении, среди прочих изменений предлагается также определить понятие «градостроительные нужды», что должно устранить проблему неоднозначного толкования положений закона.
Принимая во внимание изложенное выше, проблема моратория на отвод земельных участков актуальна, пути ее решения активно обсуждаются, однако конкретный сценарий и временные рамки урегулирования предусмотреть сложно. В результате невозможности оформления прав на землю местные бюджеты недополучают плату за землю, а потому должны быть заинтересованы в урегулировании ситуации с мораторием и утверждении градостроительной документации.
Проблемы, связанные с разработкой и утверждением градостроительной документации, варьируются между отдельными населенными пунктами. Так, например, для г. Киева важным является утверждение плана зонирования территории и корректировка Генерального плана. На данный момент в городе формально продолжает действовать Генеральный план г. Киева 2002 года, который не отражает реальную картину застройки города за последние 15 лет. На этом фоне возникают вопросы, связанные с соответствием ДПТ, который разрабатывают инвесторы с целью развития определенной территории, Генеральному плану города. В связи с закрытием или вынесением промышленных объектов за пределы г. Киева на территории бывших промышленных зон после разработки ДПТ размещают объекты жилой и общественной застройки. С одной стороны, такая тенденция является положительным явлением, с другой – не отвечает формальным требованиям закона относительно уточнения ДПТ положений генерального плана, на котором соответствующая территория значится за промышленными объектами. Вместе с тем внесение изменений в действующий генеральный план в связи с изменением функционального назначения территории надолго затормозит ее развитие.
Другие направления
Еще одним направлением работы законодателей в 2018 году является вопрос отмены паевого участия в развитии инфраструктуры населенного пункта. Нормы об уплате паевого участия уже неоднократно пытались изъять из законодательства. Однако учитывая, что уплата паевого участия является одним из источников наполнения местного бюджета, этот вопрос остается открытым. Полученные средства при этом не всегда используют по целевому назначению и направляют на создание и развитие инфраструктуры населенного пункта. Паевой взнос является дополнительным административным барьером, с которым сталкиваются инвесторы.
С целью улучшения инвестиционного климата в Раде зарегистрирован проект Закона № 6540 от 06.06.2017, которым предлагается отменить уплату паевого участия. По мнению экспертов, отмена паевого участия должна укрепить позицию Украины в рейтинге Doing Business.
Среди перспективных направлений развития законодательства в сфере градостроительной деятельности следует также вспомнить проект Закона № 7084 от 06.09.2017 «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно объектов незавершенного строительства и будущих объектов недвижимости». Что касается непосредственно вопросов градостроительства, то данным законопроектом предлагается, в частности, унифицировать понятие заказчика в строительстве, решить вопрос идентификации объекта нового строительства до присвоения ему адреса недвижимого имущества, ввести реестр проектной документации, куда будут вносить проектную документацию на строительство объекта, в случае если заказчик планирует совершать сделки в отношении будущих объектов недвижимости, являющихся частями такого объекта, и др.
В целом законопроект направлен на защиту прав инвесторов и минимизацию их рисков, связанных с недобросовестным поведением застройщика или третьих лиц относительно объекта инвестирования, таких, например, как его продажа нескольким инвесторам. Законопроектом, в частности, предусмотрены случаи получения согласия инвестора на изменение утвержденного проекта строительства, если такое изменение повлияет на его права, в том числе на изменение общей площади или плана приобретенного инвестором объекта, фасада объекта строительства и т. п. Учитывая проблемы, с которыми сталкиваются инвесторы, принятие этого или подобного законопроекта необходимо.
ВЫВОД:
Подытоживая, следует указать, что, кроме описанных выше вопросов, требующих урегулирования, актуальными уже длительное время остаются также проблемы подключения объектов строительства к инженерным сетям, необходимость либерализации законодательства в сфере строительного подряда, что позволило бы в большей мере использовать понятные для иностранных инвесторов проформы FIDIC, а также коррупционная составляющая в строительной и земельной сферах. Так, практика свидетельствует, что простое усиление ответственности органов государственного архитектурно-строительного контроля в процессе принятия ими решения о выдаче разрешительной документации по строительству проблему коррупции не решает, а возможно даже ухудшает, в связи с чем необходимо продолжить работу над мерами, направленными на обеспечение прозрачности оформления разрешительной документации по строительству и усиление борьбы с коррупцией.
Автор - Юлия Поцилуйко, юрист практики недвижимость и строительство ЮБ ЕПАМ Украина.
«Юрист & Закон», 29.12.2017 – 11.01.2018, № 1.