Верховный суд (ВС) РФ опубликовал мотивированное определение по правовой проблеме, затрагивающей весьма конфликтную проблему - отношения застройщиков, срывающих сроки ввода жилья, дольщиков, страдающих от этого, и юристов, умеющих правильно взыскивать неустойку. В их взаимоотношениях теперь будет немного больше государства, так как договоры цессии надо будет регистрировать в Росреестре. Но правовая определенность укрепится и добросовестные участники оборота выиграют, отмечают эксперты.
Невзыскательные дольщики
Несоблюдение сроков сдачи жилья в проектах долевого строительства (ДДУ) стало хронической проблемой российской строительной отрасли. Согласно статистике Института развития строительной отрасли за III квартал 2017 года, которую приводит «Интерфакс-Недвижимость», доля жилья, сдающегося с просрочками от месяца до года, составляет порядка 60%, а 15,8% новостроек сдаются с переносом сроков ввода на год и более.
Это весьма болезненная для участников ДДУ ситуация, поэтому размер неустойки за срыв сроков выведен из сферы договорных отношений и закреплен законодательно. В базовом варианте она составляет 1/300 ставки рефинансирования ЦБ за день просрочки, а если дольщиком является частное лицо, то увеличивается вдвое. Кроме того, гражданин имеет право на взыскание с застройщика еще и штрафа по закону о защите прав потребителей, который составляет 50% от взысканной суммы.
Дольщики зачастую предпочитают не разбираться с проблемой взыскания самостоятельно, а уступают с дисконтом эти права фирмам и предпринимателям, которые специализируются на подобного рода спорах. Выгода дольщиков заключается в том, что они получают деньги немедленно и могут использовать их, чтобы, например, начать ремонт, объясняют участники рынка. «Стройюристы» же имеют возможность вести процесс против застройщиков в арбитражных судах, которые, как правило, взыскивают существенно более крупные суммы неустойки, чем суды общей юрисдикции.
Смена ориентиров
До последнего времени судебная практика о взыскании с застройщиков неустойки в пользу цессионариев складывалась в их пользу и была вполне определенной, отмечают эксперты. В отношении штрафов по закону о защите прав потребителей разнообразия было больше, так как довольно распространен подход, согласно которому это требование неразрывно связано с личностью кредитора. Ситуация изменилась, после того как в декабре 2017 года пленум ВС РФ выпустил постановления о перемене лиц в обязательствах (№ 54) и по ОСАГО (№ 58). Постановление №58 устанавливает, что «потребительский» штраф, взимаемый с автостраховщиков, предметом договора цессии быть не может, и многие задумались, не нужно ли применять этот подход по аналогии к отношениям дольщиков и застройщиков.
В свою очередь постановление № 54 (п.2) разъяснило, что правило о государственной регистрации договора распространяется и на уступку денежных требований по зарегистрированным договорам, напоминает старший юрист адвокатского бюро ЕПАМ Евгения Евдокимова.
С этого момента в повестку дня встал вопрос о необходимости государственной регистрации договоров, по которым дольщики уступают права денежных требований к застройщикам. В результате, согласно данным системы СКАН, в ожидании позиции ВС РФ по конкретному делу с такой фабулой было приостановлено как минимум 12 судебных процессов о взыскании неустойки и штрафов застройщиков в пользу цессионариев, которые выкупили денежные требования дольщиков. […]
Ожидаемое окончательное мнение
Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что договор уступки права требования на неустойку участником долевого строительства регистрации требует. Обосновано это заключение ссылками на ч. 2 ст. 389 Гражданского кодекса (ГК) РФ, по которой соглашение об уступке требования по сделке, нуждающейся в государственной регистрации, должно быть зарегистрировано в том же самом порядке, и на упоминавшийся выше п. 2 постановления №54. «Вряд ли можно было ожидать иного решения ВС по этому делу», - соглашается Е. Евдокимова.
Кому это выгодно?
Во время слушаний председательствующая судья Елена Борисова несколько раз обращалась к возможности множественных продаж прав требования к застройщикам. Эта тема нашла свое отражение в мотивированном определении. «Осуществление государственной регистрации договора уступки обеспечивает уведомление всех третьих лиц, что способно исключить неопределенность в правах участника долевого строительства, особенно при уступке не всех или не одному лицу принадлежащих ему прав», - говорится в документе. В этом вопросе определение имеет существенную практическую ценность, считает часть экспертов. «Хотя с теоретической точки зрения необходимость регистрации вызывает множество вопросов, оно все же должно препятствовать двойным продажам прав на неустойку и способствовать защите добросовестного цессионария», - отмечает Е. Евдокимова. По ее словам, если договор уступки не будет зарегистрирован, то он не будет действовать в отношении новых приобретателей права требования.
Умолчание о штрафе
«Для единообразия судебной практики позиция ВС по вопросу [о возможности уступки штрафа в подобной ситуации] была бы очень желательна», - говорит Е. Евдокимова.
В отношении возможности уступки неустойки суд высказался совершенно определенно. «В обзоре судебной практики ВС РФ № 3 от 25 ноября 2015 года указано, что если законом или договором не предусмотрено иное, право первоначального кредитора переходит к новому кредитору в том же объеме и на тех же условиях, которые существовали к моменту перехода права, включая право на неустойку», - говорится в документе. Отдельна уступка неустойки тоже возможна - об этом говорится в упоминавшемся выше постановлении пленума ВС РФ № 54.
Тему же штрафа ВС обошел. «Возможность уступки права на взыскание такого штрафа, тем более до момента его присуждения, в принципе вызывает сомнения. Это некий публично-правовой элемент в отношениях с участием потребителя,» - объясняет осторожность коллегии Е. Евдокимова.
Автор: Иван Слепцов
Подробнее о взыскании неустойки и штрафов застройщиков в пользу цессионариев читайте в полной версии документа по ссылке.